別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 銚子 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   銚子 -5 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　後藤　元   TEL.

鑑定評価額 3,940,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 銚子市三崎町３丁目４番８ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 空地もみられる国道 背後の戸建住宅地域 西4.5m私道 水道 松岸 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.4 ｍ、奥行　約　　  12.9 ｍ、規模　　       199 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．５ ｍ私道 交通 施設 松岸駅南西方 4.5km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の住宅地域で地域要因の変化は見受けられず、当面の間は現状の土地利用状況を維持するものと予測す る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、銚子市及び旭市の住宅地域である。需要者の中心は、自己居住目的の地元在住者であり、圏外からの転 入は少ない。周辺に大型商業施設があり生活利便性は概ね良好だが、中心市街地や最寄駅からの接近性は劣り、周辺に は未だ農地が多く見られ、需要は弱含みである。市場の中心価格帯は、土地は標準的規模で４００万円前後、中古住宅 の取引が中心で新築戸建住宅の取引は少ないが、新築戸建住宅は２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には一部アパートもみられるが、自己使用目的の一般住宅又はその用地が取引の中心である。賃貸物件の収益性が 取引価格の指標となっている傾向は強く見られず、取引価格水準を指標として、居住の快適性を重視して価格決定がな されるものと判断されることから、収益価格の試算は割愛した。よって本件では、比準価格を標準とし、代表標準地と の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　旭 -2                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [125.9] [102.0] 100 19,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 漁業や観光業中心の地域経済の低迷や、人口 減少及び少子高齢化が続いており、不動産需 要は全般的に弱含みとなっている。 大型商業施設から近いものの、周囲は未だ農 地も残る戸建住宅地域であり、新規需要は少 なく、地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％