別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 銚子 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   銚子 -4 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　広瀬　祥之   TEL.

鑑定評価額 3,430,000 円  １㎡当たりの価格 30,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 銚子市橋本町２２４５番２外 ②地積 　(㎡) 111   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が密 集する戸建住宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 銚子 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.2 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       111 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 銚子駅北東方 2.2km 法令 規制 （都） １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 今後も現状である戸建住宅地域として推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 ①同一需給圏：ＪＲ総武本線及びＪＲ成田線の各駅であり、銚子市及びその周辺市の圏域に存する住宅地域。②需要者 の属性：千葉県内の買主は約７５．９％（うち市内は約６３．８％）、千葉県外は約２３．２％、不明・公共団体は約 ０．９％（令和３年９月３０日）。③需給動向：戸建住宅の取引が中心である。近年は建物ゼロ評価の土地値取引が散 見される。④中心価格帯：更地で坪当たり１０万円前後が需要の中心と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は基準容積率２００％の戸建住宅地である。敷地規模は小さく、駐車場を考慮した場合には延床面積の確保 が難しく、収益価格の試算は割愛した。本件では、実証的な比準価格を採用し、代表標準地を規準とした価格を参酌し 、直近の不動産市場の動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　銚子 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,100 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [129.9] [105.0] 100 30,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費は及び企業収益は持ち直し、設備投 資及び生産は持ち直しに足踏み、国内企業物 価は上昇。 銚子駅からやや遠い小規模戸建住宅等が密集 する地域であり、特別の変動はないが、人口 減少及び少子高齢化等より、地価は継続して 下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％