別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 千葉美浜 9-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉美浜 9-6 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　小野坂　圭裕   TEL.

鑑定評価額 109,000,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市美浜区浜田２丁目１３番 ②地積 　(㎡) 999   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 2:1 店舗、事務所兼工場 Ｓ2 自動車関連の店舗、 事務所、工場の多い 地域 北11m国道、背面道 水道、ガス、下水 海浜幕張 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ国道 交通 施設 海浜幕張駅北西方 1.6km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、国道沿いに営業所、店舗等が建ち並ぶ工業地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状を維 持するものと予測する。地価は経済状況等により、やや上昇傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市、習志野市等の倉庫、営業所、事業所等が混在する地域。需要者の中心は、地元事業者と広域的 に展開する法人事業者等で、インターチェンジに近く、各方面へのアクセスが良好なこと等から需要は底堅く安定して おり、地価は最近の経済状況も反映して上昇傾向にあるものと考えられる。取引価格は近隣地域の用途が混在し、規模 等によりバラツキがみられるので、需要の中心となる価格帯は把握しにくい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する近隣地域は、自己使用目的を取引の中心とする地域であり、貸倉庫等の賃貸市場が形成されていないた め収益価格は試算しなかった。したがって、実証的で説得性のある取引事例を採用し、各事例の個別的要因及び地域要 因についても十分に検討して比準価格を決定していることから比準価格を採用することを妥当と判断して、代表標準地 の価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉美浜 9-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,500 円／㎡ [104.9] 100 100 [100.0] 100 [ 79.7] [102.0] 100 109,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区の人口は微増、高齢化が進んでおり、不動 産の取引件数は、大規模な開発分譲の如何に 左右されるが、新型コロナの影響に注視を要 する。 臨海部の工業地域であり、大手法人、投資家 等の需要の回復等から、地価はやや上昇傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％