別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 千葉美浜 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉美浜 9-4 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　秋葉　節久   TEL.

鑑定評価額 3,690,000,000 円  １㎡当たりの価格 53,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市美浜区新港５１番 ②地積 　(㎡) 68,994   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 工場 港湾部の大規模工場 等が建ち並ぶ工業地 域 北東18m市道 水道、ガス、下水 千葉みなと 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   120 ｍ、南   250 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 345.0 ｍ、規模　　    69,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 千葉みなと駅北西方 1.7km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場等が建ち並ぶ工業地域で、当面は現状の利用が維持されるものと予測する。立地条件等から、需要は 比較的堅調で、地価水準は、引き続き上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉市を中心とし、県内の周辺市内の工業地域である。需要者は大規模画地については、製造業又は倉庫 業の大企業、中小規模の画地については、圏内を中心とする製造業等の中小企業が中心である。近隣地域は、国道１４ 号まで約２ｋｍで、京葉道路及び東関東自動車道へのアクセスも容易であることから、大企業を中心とした需要が見込 める地域である。画地規模等の個別的要因により価格水準には幅があるため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は何れも同一需給圏内の類似地域に存する工業地の取引事例を採用しており、実証的であり、信頼性は高い。 近隣地域及び周辺地域内においては、自社使用の工場等としての利用が標準的であり、また、取引も自社使用目的での 取引が主であること等から、収益価格は試算せず、前年地価公示及び代表標準地との検討等も踏まえ、実証的で、信頼 性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉美浜 9-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,000 円／㎡ [104.6] 100 100 [101.0] 100 [105.0] [100.0] 100 53,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千葉市の工業地は、内陸型及び臨海型とも、 立地条件等に優れている地域は、物流施設を 中心に需要は旺盛で、地価水準は上昇幅が拡 大している。 大規模工場等を中心とした臨海部の工業地域 である。立地条件等から、物流施設を中心に 需要は旺盛で、地価水準は上昇幅が拡大して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％