別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 千葉美浜 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉美浜 9-1 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　井野　好伸   TEL.

鑑定評価額 141,000,000 円  １㎡当たりの価格 85,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市美浜区新港２１２番４ ②地積 　(㎡) 1,652   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.5 事務所兼倉庫 Ｓ2 工場、営業所等の混 在する工業地域 北西20m市道 水道、下水 稲毛海岸 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   200 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 稲毛海岸駅南方 2.4km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部の工業地域で、特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。立地や接面道路に優れるため 、需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市及び周辺市の工業地域。需要者の中心は、対象標準地の規模の場合、自己使用目的の中小法人又 は個人事業者である。関東運輸局が近いため、自動車関連の工場、営業所等が多く、需要は堅調である。画地規模によ り価格に幅があるため、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工場、営業所等の混在する工業地域であり、自己使用目的の取引が中心で、工場の賃貸市場は未成熟であるため収益還 元法は適用しなかった。適用手法は取引事例比較法のみであるが、市場における実際の取引事例から試算しており、比 準価格は市場の実態を反映した説得力の高い価格である。したがって、比準価格を採用し、周辺標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千葉市の工業地の需要は底堅く、立地や接面 道路、形状・規模に優れた土地の需要は堅調 である。 臨海部の工業地域で、立地等に優れるため、 需要は堅調である。特段の変動要因はなく、 当面は現状を維持すると予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％