鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千葉美浜 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０２７６１８ -17	千葉市花見川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東18m市道、南西16m、角地		近商 (100,300)
b	２２１０２５３８３ -315	千葉市中央区		更地	（　）	ほぼ正方形	西8m市道、南4m、東4m、三方路		商業 (100,400)
c	２２１０２５３８３ -312	千葉市中央区		更地	（　）	長方形	南西50m国道、北西8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	２２１０２８３８２ -106	千葉市花見川区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、中間画地		近商 (80,200)
e	２２１０２８７６５ -303	船橋市		敷地利用権	（　）	ほぼ整形	南東20m県道、北東2m、北西4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 421,925	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	403,039	100 [ 82.1]	490,912	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	515,000
b	(　 ) 430,174	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	423,909	100 [ 88.4]	479,535		504,000
c	(　 ) 457,540	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	461,129	100 [ 92.1]	500,683		526,000
d	(　 ) 290,127	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	291,868	100 [ 58.7]	497,220		522,000
e	(　 ) 807,842	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.7]	802,336	100 [ 148.8]	539,204		566,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +65.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 527,000 円／㎡]

千葉美浜 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	978,266,137	265,688,526	712,577,611	542,850,000	169,727,611	（　0.9316） 158,118,242	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	3,513,738,711 円　　　　（　 452,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉美浜 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗	5,216.75	ＲＣ5	25,876.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	7,774 ㎡	99.5 m x 81.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

５階建店舗ビル、フロアー貸又は２００㎡程度の貸店舗。

⑦有効率　 74.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	5,009.75	70.0	3,506.83	4,172	14,630,495	8.0	117,043,960
							0.0	0
2～ 2	店舗	5,216.75	75.0	3,912.56	3,421	13,384,868	6.0	80,309,208
							0.0	0
3～ 3	店舗	5,216.75	75.0	3,912.56	3,338	13,060,125	6.0	78,360,750
							0.0	0
4～ 5	店舗	5,216.75	75.0	3,912.56	3,129	12,242,400	6.0	73,454,400
							0.0	0
～

計		25,876.75	74.0	19,157.07		65,560,288		422,622,718
								0

⑨年額支払賃料	65,560,288 円　×　12ヶ月　＝　 786,723,456 円
⑩a共益費（管理費）	1,200 円／㎡　×　 19,157.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　 275,861,808 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,062,585,264 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 88,194,577 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	974,390,687 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	422,622,718 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,875,450 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	978,266,137 円　　　　（　 125,838 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第２　　　　-301	3,355 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 78.0]	4,389	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,200 円/㎡　月額支払賃料（　 4,172 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第２　　　　-302	2,902 ( 2,873)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 82.0]	4,022
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千葉美浜 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	41,250,000 円	8,250,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	106,258,526 円	1,062,585,264　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,555,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 70,125,000 円	8,250,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	8,250,000 円	8,250,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	8,250,000 円	8,250,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 265,688,526 円　（　　　　　　 34,177 円／㎡）　　（経費率　　 27.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9316

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	8,250,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 25,876.75 ㎡　×　(100% ＋　 10.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	542,850,000 円（　　　　　 69,829 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	978,266,137 円
②総費用	265,688,526 円
③純収益　①－②	712,577,611 円
④建物等に帰属する純収益	542,850,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	169,727,611 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	158,118,242 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,339 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,513,738,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 452,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
千葉美浜 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千葉美浜 5-5

千葉県

千葉第２

氏名

不動産鑑定士　井野　好伸

TEL.

鑑定評価額

3,960,000,000 円

１㎡当たりの価格

510,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	440,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千葉市美浜区ひび野２丁目４番				②地積　(㎡)	7,774 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	1.2:1	店舗ＳＲＣ6	中高層店舗ビル等を中心とする駅前商業地域	北東（駅前広場）市道、四方路	水道、ガス、下水	海浜幕張駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 60 ｍ、南 110 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 80.0 ｍ、規模　　 8,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場

交通

施設

海浜幕張駅前広場接面

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。店舗を中心に新型コロナウイルス感染症の影響があ
るが、海浜幕張駅前の商業地域で、希少性が認められるため、地価は安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 530,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 430,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、千葉県内主要駅周辺の商業地域を中心に、広くは県外にも及ぶ圏域を有する。需要者の中心は、大手の
法人事業者又は不動産投資家で、自己使用目的や投資目的の需要がある。立地や規模により価格に幅があるため、中心
価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中高層店舗ビル等を中心とする駅前商業地域であり、取引にあたっては、収益性及び地域の地価水準が重視されると考
えられる。比準価格と収益価格はやや開差が生じたが、比準価格は市場における実際の取引事例から試算しており、市
場性だけでなく、収益性も反映している。したがって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ
、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千葉稲毛 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 446,000 円／㎡

[100.4]
100

100
[100.0]

100
[ 92.0]

[105.0]
100

511,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    508,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

店舗を中心に新型コロナウイルス感染症の影
響が認められるが、立地に優れた商業地の需
要は底堅い。

海浜幕張駅前の商業地域で、希少性が認めら
れるため、需要は底堅い。特段の変動要因は
なく、当面は現状を維持すると予測する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

千葉美浜 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０２７６１８ -17	千葉市花見川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東18m市道、南西16m、角地		近商 (100,300)
b	２２１０２５３８３ -309	千葉市中央区		更地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		商業 (90,240)
c	２２１０２５３８３ -315	千葉市中央区		更地	（　）	ほぼ正方形	西8m市道、南4m、東4m、三方路		商業 (100,400)
d	２２１０２５３８３ -312	千葉市中央区		更地	（　）	長方形	南西50m国道、北西8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 421,925	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	403,039	100 [ 78.3]	514,737	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	540,000
b	(　 ) 371,709	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	380,258	100 [ 75.4]	504,321		530,000
c	(　 ) 430,174	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	423,909	100 [ 86.6]	489,502		514,000
d	(　 ) 457,540	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	461,129	100 [ 90.2]	511,229		537,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 530,000 円／㎡]

千葉美浜 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	990,165,412	304,254,004	685,911,408	524,426,000	161,485,408	（　0.9316） 150,439,806	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	3,343,106,800 円　　　　（　 430,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉美浜 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗	5,216.75	ＲＣ5	25,876.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	7,774 ㎡	99.5 m x 81.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中層の店舗ビルで、フロア貸し又は２００㎡程度の店舗を想定した。

⑦有効率　 74.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	5,009.75	70.0	3,506.83	4,800	16,832,784	10.0	168,327,840
							0.0	0
2～ 2	店舗	5,216.75	75.0	3,912.56	3,800	14,867,728	8.0	118,941,824
							0.0	0
3～ 3	店舗	5,216.75	75.0	3,912.56	3,300	12,911,448	8.0	103,291,584
							0.0	0
4～ 5	店舗	5,216.75	75.0	3,912.56	2,800	10,955,168	8.0	87,641,344
							0.0	0
～

計		25,876.75	74.0	19,157.07		66,522,296		565,843,936
								0

⑨年額支払賃料	66,522,296 円　×　12ヶ月　＝　 798,267,552 円
⑩a共益費（管理費）	1,200 円／㎡　×　 19,157.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　 275,861,808 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,074,129,360 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 89,152,737 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	984,976,623 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	565,843,936 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,188,789 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	990,165,412 円　　　　（　 127,369 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第２　　　　-414	3,355 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 92.2]	100 [ 95.0]	3,949	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,816 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第２　　　　-415	2,902 ( 2,873)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 89.3]	100 [100.0]	3,611
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千葉美浜 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	31,880,000 円	7,970,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	161,119,404 円	1,074,129,360　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,554,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 67,745,000 円	7,970,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	7,970,000 円	7,970,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,985,000 円	7,970,000,000　×　　　　 0.05 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 304,254,004 円　（　　　　　　 39,137 円／㎡）　　（経費率　　 30.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9316

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	7,970,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 25,876.75 ㎡　×　(100% ＋　 10.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	524,426,000 円（　　　　　 67,459 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	990,165,412 円
②総費用	304,254,004 円
③純収益　①－②	685,911,408 円
④建物等に帰属する純収益	524,426,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	161,485,408 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	150,439,806 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,352 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,343,106,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 430,000 円／㎡）