鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千葉美浜 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０２６７８５ -3	千葉市美浜区		建付地	（　）	長方形	北東22m市道、中間画地		１中専高度2種最高31m (60,200)
b	２２１０２６７８５ -6	千葉市美浜区		建付地	（　）	不整形	北東57m国道、南西11.8m、二方路		商業 (90,400)
c	２２１０２６１８１ -7	千葉市稲毛区		更地	（　）	ほぼ整形	南西48m国道、北東2.5m、二方路		近商 (90,200)
d	２２１０２５８５９ -112	習志野市		貸家建付地	（　）	台形	北西8m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
e	２２１０２５８５９ -105	習志野市		更地	（　）	不整形	南西12.5m国道、中間画地		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 175,441	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	177,020	100 [ 85.3]	207,526	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	214,000
b	(　 ) 219,550	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	239,161	100 [ 113.9]	209,975		216,000
c	(　 ) 246,425	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	245,937	100 [ 115.6]	212,748		219,000
d	(　 ) 202,675	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	239,633	100 [ 107.1]	223,747		230,000
e	(　 ) 268,343	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	278,579	100 [ 127.1]	219,181		226,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 221,000 円／㎡]

千葉美浜 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,339,706	6,221,144	23,118,562	20,427,000	2,691,562	（　0.9522） 2,562,905	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	54,529,894 円　　　　（　 167,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉美浜 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	260.12	ＲＣ6	1,256.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	327 ㎡	18.0 m x 18.2 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗：フロアー貸、共同住宅：２ＤＫタイプ、平均専有面積は約４５．５２㎡。

⑦有効率　 84.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	251.90	77.1	194.21	3,087	599,526	6.0	3,597,156
							0.0	0
2～ 5	居宅	210.65	86.7	182.67	2,377	434,207	2.0	868,414
							0.0	0
6～ 6	居宅	162.25	82.8	134.34	2,408	323,491	2.0	646,982
							0.0	0
～

～

計		1,256.75	84.3	1,059.23		2,659,845		7,717,794
								0

⑨年額支払賃料	2,659,845 円　×　12ヶ月　＝　 31,918,140 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,059.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,918,140 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,649,206 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,268,934 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,717,794 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 70,772 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,339,706 円　　　　（　 89,724 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第２　　　　-211	2,325 ( 2,194)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 83.3]	100 [100.0]	3,101	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,102 円/㎡　月額支払賃料（　 3,087 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第２　　　　-212	2,451 ( 2,374)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 79.0]	100 [100.0]	3,103
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千葉美浜 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,650,000 円	330,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	957,544 円	31,918,140　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 148,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,805,000 円	330,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	330,000 円	330,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	330,000 円	330,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,221,144 円　（　　　　　　 19,025 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	330,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,256.75 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0619	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 45 ％　＋　0.0629 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,427,000 円（　　　　　 62,468 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,339,706 円
②総費用	6,221,144 円
③純収益　①－②	23,118,562 円
④建物等に帰属する純収益	20,427,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,691,562 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,562,905 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,838 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,529,894 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 167,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
千葉美浜 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千葉美浜 5-4

千葉県

千葉第２

氏名

不動産鑑定士　北島　賢二

TEL.

鑑定評価額

69,000,000 円

１㎡当たりの価格

211,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千葉市美浜区真砂５丁目９番１４				②地積　(㎡)	327 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1	空地	店舗、事業所、共同住宅の建ち並ぶ近隣商業地域	南西22m市道、背面道	水道、ガス、下水	検見川浜 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 80 ｍ、南 20 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

市道２２ｍ

交通

施設

検見川浜駅北東方

1.5km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

街道沿いに店舗や事業所を中心に共同住宅等も見られる商業地域で、特段の変動要因は見られず、当面は現状を
維持するものと予想される。地価は微増傾向で推移すると予想される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 220,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 166,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は千葉市・習志野市等の幹線道路を中心とした近隣商業地域である。主たる需要者は、地元の物販や飲食店
舗を展開している個人及び法人事業者等が中心である。幹線沿いで視認性は高いが、最寄駅郊外で商業集積はあまり高
くはなく、背後に住宅等が建ち並ぶなど商圏人口は高い近隣商業地域である。市場の中心価格帯は、商業地は立地条件
や規模等で価格が異なり総額の把握はできなかった。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該幹線道路沿いの商業地域は収益性を重視する商業地域であるが、賃貸形態も多様で周辺地域賃貸物件の収益性は、
取引価格指標と成り得る賃料水準とはなっておらず、未だ収益価格が市場での取引価格指標となっていない。ロードサ
イド沿いの商業地の取引が少ない中で、代替性が強い各地域の商業地等の取引事例を採用して比較検討を行った比準価
格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千葉美浜 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 225,000 円／㎡

[100.4]
100

100
[102.0]

100
[108.2]

[103.0]
100

211,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による状況が徐々
に緩和される中、企業収益は回復傾向で個人
消費も低金利政策が続く中、このところ持ち
直している。

幹線道路沿いの近隣商業地域で、地域要因に
格別の変動要因は見られない。地価は微増傾
向にある。

個別的要因に変動は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

千葉美浜 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０２６７８５ -3	千葉市美浜区		建付地	（　）	長方形	北東22m市道、中間画地		１中専高度2種最高31m (60,200)
b	２２１０２６１８１ -7	千葉市稲毛区		更地	（　）	ほぼ整形	南西48m国道、北東2.5m、二方路		近商 (90,200)
c	２２１０２６７８５ -6	千葉市美浜区		建付地	（　）	不整形	北東57m国道、南西11.8m、二方路		商業 (90,400)
d	２２１０２８３８２ -106	千葉市花見川区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 175,441	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	177,020	100 [ 82.6]	214,310	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	221,000
b	(　 ) 246,425	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	245,937	100 [ 115.6]	212,748		219,000
c	(　 ) 219,550	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	239,161	100 [ 111.9]	213,727		220,000
d	(　 ) 290,127	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	291,868	100 [ 134.4]	217,164		224,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 220,000 円／㎡]

千葉美浜 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,320,182	6,220,506	23,099,676	20,427,000	2,672,676	（　0.9522） 2,544,922	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	54,147,277 円　　　　（　 166,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉美浜 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	260.12	ＲＣ6	1,256.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	327 ㎡	18.0 m x 18.2 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階各階２ＤＫタイプ４戸、６階は２ＤＫタイプ３戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 84.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	251.90	77.1	194.15	3,089	599,729	6.0	3,598,374
							0.0	0
2～ 5	共同住宅	210.65	86.7	182.67	2,376	434,024	2.0	868,048
							0.0	0
6～ 6	共同住宅	162.25	82.8	134.27	2,400	322,248	2.0	644,496
							0.0	0
～

～

計		1,256.75	84.3	1,059.10		2,658,073		7,715,062
								0

⑨年額支払賃料	2,658,073 円　×　12ヶ月　＝　 31,896,876 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,059.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,896,876 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,647,441 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,249,435 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,715,062 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 70,747 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,320,182 円　　　　（　 89,664 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第２　　　　-1305	2,454 ( 2,454)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [130.0]	100 [ 95.0]	2,484	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,380 円/㎡　月額支払賃料（　 2,376 円/㎡）　基準階 4 F B
b	千葉第２　　　　-712	2,212 ( 2,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,276
c	千葉第２　　　　-1313	2,089 ( 2,003)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [115.0]	100 [ 95.0]	2,390

千葉美浜 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,650,000 円	330,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	956,906 円	31,896,876　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 148,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,805,000 円	330,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	330,000 円	330,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	330,000 円	330,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,220,506 円　（　　　　　　 19,023 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	330,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,256.75 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0619	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 45 ％　＋　0.0629 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,427,000 円（　　　　　 62,468 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,320,182 円
②総費用	6,220,506 円
③純収益　①－②	23,099,676 円
④建物等に帰属する純収益	20,427,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,672,676 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,544,922 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,783 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,147,277 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 166,000 円／㎡）