別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 千葉美浜 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉美浜 -9 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　足立　順子   TEL.

鑑定評価額 35,800,000 円  １㎡当たりの価格 168,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市美浜区真砂２丁目１７番３１ ｢真砂２－１８－５｣ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅の建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 検見川浜 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 検見川浜駅北東方 1.0km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした熟成した戸建住宅地域で、地域内には特段の変動要因も無く当分の間は現状を維持するものと予 測する。地価はやや強含みで推移するものと予測するが、今後の新型コロナの影響に注視を要する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    168,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市のうちＪＲ京葉線・総武線沿線の駅を最寄り駅とする区画整然とした住宅地域である。主たる需 要者は、同一需給圏内に居住する４０代前後の都心通勤者が中心であるが隣接市からの流入も見られる。居住環境良好 な熟成した住宅地域であり、需給は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、土地は３０００～４５００万円 程度、小規模の新築戸建住宅は３０００万円台から、大手の新築分譲住宅では５０００万円台の物件もあり幅がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用目的の戸建住宅が多く、居住の快適性や利便性を重視して価格が形成される地域である。不動産賃 貸による収益獲得を目的とした土地取引は少ない地域であるため、収益還元法は適用しなかった。比準価格の査定にお いては、信頼性のある取引事例を収集し適切に要因補正を施すことができた。従って、本件においては市場の需給動向 を反映し規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉美浜 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    165,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [102.0] 100 [102.0] [104.0] 100 169,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    165,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 美浜区の人口は微増傾向で推移しており、高 齢化が進んでいる。新型コロナによる景気へ の影響を注視する必要がある。 臨海部における区画整然とした住宅地域であ り、地域要因には特段の変動要因はみられな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％