鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千葉緑 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０１５３１３ -3	千葉市緑区		建付地	（　）	長方形	北18m市道、中間画地		１住居高度1種最高20m (60,200)
b	２２１０１９８９５ -5	千葉市緑区		更地	（　）	長方形	南東（駅前広場）市道、北東6.5m、角地		商業 (100,400)
c	２２１０１９７９１ -114	千葉市若葉区		貸家建付地	（　）	長方形	南東20m市道、北東5.7m、角地		２住居高度1種最高20m (70,200)
d	２２１０１９７９１ -201	千葉市若葉区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西22m市道、北西20m、北東6m、南東6m、四方路		近商 (93,265)
e	２２１０１５２５２ -107	千葉市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、中間画地		商業 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 157,816	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	158,921	100 [ 79.5]	199,901	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	210,000
b	(　 ) 236,078	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	230,007	100 [ 103.0]	223,308		234,000
c	(　 ) 150,602	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	158,373	100 [ 84.6]	187,202		197,000
d	(　 ) 185,064	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	173,476	100 [ 91.2]	190,215		200,000
e	(　 ) 188,063	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	190,696	100 [ 88.4]	215,719		227,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 220,000 円／㎡]

千葉緑 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	107,100,308	20,924,993	86,175,315	76,986,000	9,189,315	（　0.9538） 8,764,769	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	194,772,644 円　　　　（　 171,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉緑 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所付共同住宅	464.94	ＲＣ10	3,836.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	1,137 ㎡	33.0 m x 34.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３～１０階共同住宅

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

地域の標準と思われる数値を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	464.94	90.7	421.74	4,270	1,800,830	6.0	10,804,980
							1.0	1,800,830
2～ 2	事務所	455.22	92.6	421.74	3,080	1,298,959	6.0	7,793,754
							0.0	0
3～ 4	共同住宅	364.50	89.5	326.07	2,370	772,786	2.0	1,545,572
							0.0	0
5～10	共同住宅	364.50	89.5	326.07	2,520	821,696	2.0	1,643,392
							0.0	0
～

計		3,836.16	90.0	3,452.04		9,575,537		31,550,230
								1,800,830

⑨年額支払賃料	9,575,537 円　×　12ヶ月　＝　 114,906,444 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,452.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	114,906,444 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 9,616,915 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	106,249,529 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	31,550,230 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 289,316 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,800,830 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 561,463 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	107,100,308 円　　　　（　 94,196 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第１　　　　-754	2,463 ( 2,362)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	2,509	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,380 円/㎡　月額支払賃料（　 2,370 円/㎡）　基準階 3 F B
b	千葉第１　　　　-717	1,655 ( 1,526)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	2,238
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千葉緑 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,680,000 円	1,170,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	3,475,993 円	115,866,444　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 484,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,945,000 円	1,170,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,170,000 円	1,170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,170,000 円	1,170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 20,924,993 円　（　　　　　　 18,404 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9538

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,170,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 3,836.16 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	76,986,000 円（　　　　　 67,710 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	107,100,308 円
②総費用	20,924,993 円
③純収益　①－②	86,175,315 円
④建物等に帰属する純収益	76,986,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,189,315 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,764,769 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,709 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 194,772,644 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 171,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
千葉緑 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千葉緑 5-1

千葉県

千葉第１

氏名

不動産鑑定士　杉田　隆

TEL.

鑑定評価額

241,000,000 円

１㎡当たりの価格

212,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千葉市緑区おゆみ野３丁目２３番７外				②地積　(㎡)	1,137 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:1	銀行Ｓ2	駅前の銀行、スーパー等の見られる商業地域	北東25m市道、南東側道	水道、ガス、下水	鎌取 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 70 ｍ、南 80 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 33.0 ｍ、奥行　約　　 31.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

鎌取駅西方

150m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ外房線「鎌取」駅南口に面した商業地域であり、商圏としてはやや狭小であるが、同駅を中心に新たな宅地
開発により、外延的に市街地が拡大を続けており、当面の間、地価の上昇傾向が継続するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 215,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 201,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は千葉市及び隣接市内の普通商業地域が存する圏域である。主たる需要者としては、当該圏域に地縁性を有
する小売業、飲食業を営む法人、投資用不動産の取得を企図する投資家等が中心である。商業地域としての商圏は、千
葉市中心部に吸収される傾向にあるが、立地条件の良い物件供給が少ないことから、相対的に需要は高い。取引価格帯
は規模等により幅があるものの総額で１～３億円、平米単価としては２０万円台前半の取引が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は実際の市場において取引された事例を基にした価格であり実証的である。また、収益価格は不動産から得ら
れる収益を基にした価格であり、投資家に対する説得力は高いが、想定要素も多い手法でもある。本件では、商業地に
係る事例数は少ないながらも、価格牽連性の高い取引事例を採用できたことから、比準価格を標準に、収益価格を比較
考量しつつ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 250,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[100.0]

100
[126.4]

[105.0]
100

212,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    206,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による厳しい状況
が徐々に緩和されつつあり、不動産市場につ
いても、持ち直しの動きがみられる。

鎌取駅南口に面した商業地域であり、市街地
の拡大に伴い、商圏人口も増加傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

千葉緑 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０１５７６０ -201	千葉市中央区		更地	（　）	台形	北西11.3m市道、南西5.7m、南東10m、三方路		１住居高度1種最高20m (70,200)
b	２２１０１５２５２ -107	千葉市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、中間画地		商業 (90,300)
c	２２１０１９８９５ -5	千葉市緑区		更地	（　）	長方形	南東（駅前広場）市道、北東6.5m、角地		商業 (100,400)
d	２２１０１９７９１ -123	千葉市中央区		建付地	（　）	長方形	北11m市道、南4m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 181,488	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	176,907	100 [ 77.1]	229,451	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	241,000
b	(　 ) 188,063	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	190,696	100 [ 88.7]	214,990		226,000
c	(　 ) 236,078	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	230,007	100 [ 112.1]	205,180		215,000
d	(　 ) 186,412	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	185,315	100 [ 93.2]	198,836		209,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -13.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.1	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.9	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 215,000 円／㎡]

千葉緑 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地で、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	108,772,096	20,997,991	87,774,105	76,986,000	10,788,105	（　0.9538） 10,289,695	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	228,659,889 円　　　　（　 201,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉緑 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所付き共同住宅	464.94	ＲＣ10	3,836.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	1,137 ㎡	33.0 m x 34.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階は店舗・事務所、３階以上は平均専有面積約４０㎡の２ＤＫタイプを想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	464.94	90.7	421.74	4,273	1,802,095	6.0	10,812,570
							0.0	0
2～ 2	事務所	455.22	92.6	421.74	2,964	1,250,037	6.0	7,500,222
							0.0	0
3～ 3	居宅	364.50	89.5	326.07	2,470	805,393	2.0	1,610,786
							0.0	0
4～10	居宅	364.50	89.5	326.07	2,594	845,826	2.0	1,691,652
							0.0	0
～

計		3,836.16	90.0	3,452.04		9,778,307		31,765,142
								0

⑨年額支払賃料	9,778,307 円　×　12ヶ月　＝　 117,339,684 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,452.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	117,339,684 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 9,818,874 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	108,480,810 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	31,765,142 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 291,286 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	108,772,096 円　　　　（　 95,666 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第１　　　　-607	2,435 ( 2,433)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,460	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,474 円/㎡　月額支払賃料（　 2,470 円/㎡）　基準階 3 F B
b	千葉第１　　　　-618	2,463 ( 2,362)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,488
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千葉緑 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,680,000 円	1,170,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	3,548,991 円	118,299,684　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 484,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,945,000 円	1,170,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,170,000 円	1,170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,170,000 円	1,170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 20,997,991 円　（　　　　　　 18,468 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9538

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,170,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 3,836.16 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	76,986,000 円（　　　　　 67,710 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	108,772,096 円
②総費用	20,997,991 円
③純収益　①－②	87,774,105 円
④建物等に帰属する純収益	76,986,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,788,105 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,289,695 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,050 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 228,659,889 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 201,000 円／㎡）