別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 千葉緑 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉緑 -9 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　幸村　英樹   TEL.

鑑定評価額 7,470,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市緑区土気町１６６９番５４ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ新興の住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 土気 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 土気駅東方 750m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 開発時期の比較的新しい台地上の住宅地域で、新しい分譲住宅が建ち並んでおり、これ以上の地域要因の変化は ないと予想。周辺では新たな分譲開発が進行しているが、地価は横這いの状況を当面は維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市内を中心とした住宅地域一円と把握されるが、強い代替・競争関係にある圏域はＪＲ外房線を最 寄り駅とする住宅地域である。主たる需要者は初めて住宅を購入する比較的若い世代で、同一需給圏内に居住するサラ リーマン世帯、自営業者等が中心で、都内通勤者も見られる。５０坪の土地で、７００～８００万円程度、あすみが丘 地区よりもワンランク割安な土気町では、新築戸建住宅は２０００万から３０００万円位の価格帯がメインである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域はハウスビルダーが開発した分譲住宅が建ち並ぶ新興の住宅地域である。周辺地域には農家等の相続対策で建 てられたアパートが見られるが、同時期に同様なファミリー世帯がコミュニティを形成している様な場所で、アパート を建築する想定は非現実的であり、適用しなかった。土地価格を構成する軸は比準価格であって、その他の価格は採用 出来ず、比準価格を中心に、代表標準地から規準した価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉緑 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [101.0] 100 [132.1] [100.0] 100 45,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの影響が経済を悪化させ 、一部業種は壊滅的だが、経済全般は混迷の 中にやや希望が見いだされつつある。 開発時期の比較的新しい未だ新築に住宅が建 ち並び、地域的には特に目立った変動要因は 無かった。周辺地域は開発が進行中である。 前年から対象地の周囲に格別な変化はなく、 その周辺も同様。対象地の個別的要因に変化 を与える、然したる個別的な要因変動は無か った。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％