別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 千葉緑 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉緑 -7 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　杉田　隆   TEL.

鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市緑区おゆみ野５丁目２４番２ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 鎌取 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 鎌取駅南東方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 徒歩限界圏の住宅地域であるが、周辺では新たな宅地開発も見られ、市街地の外延的拡大が継続しており、今後 も地価の上昇傾向が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉市及び市原市北部の鉄道各駅沿線にある戸建住宅を中心とした住宅地域の存する圏域である。典型的 需要者としては、千葉市内及び東京都内へ通勤するサラリーマン層が想定される。コロナ禍において、東京都心部を避 け、都市郊外への転出する人口が増加したこと等に伴い、住宅需要の高まりが見られる。取引価格帯は土地総額で２０ ００万円前後、平米単価１０万円前後の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 行政的条件や画地規模等の制約により投資効果の得られる建物の想定は困難であり、自己使用目的での取得が中心であ る地域であることからも収益還元法は適用しなかった。一方、対象不動産と価格牽連性の強い取引事例が、類似地域等 において複数得られ、これらを基に試算された比準価格は、市場性が強く反映されており、その説得力は高い。よって 、本件では、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　緑（県） -4                　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による厳しい状況 が徐々に緩和されつつあり、不動産市場につ いても、持ち直しの動きがみられる。 築年の経過した建物も見られるが、建替え等 も進み、住宅地としての成熟が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％ +1.0 ％