別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 千葉緑 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉緑 -4 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　統子   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市緑区高田町４１６番３５ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 市街化調整区域内で 分譲開発された住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 誉田 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    45 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地区計画により建蔽率の上限 は５０％、容積率の上限は１ ００％である。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 誉田駅北方 1.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近年開発された分譲住宅地域で、今後徐々に熟成を深めてゆく地域と思料する。駅からも近く需要は堅調で地価 は当面緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は「誉田」駅を中心に、ＪＲ外房線及び内房線沿線の住宅地域。需要者は地縁的選好性を有する同一需給圏 内の居住者で、都心や千葉市内及び周辺市に通勤するサラリーマン層が中心である。駅徒歩圏内の区画整然とした新興 住宅地域であるため需要は堅調である。市場での需要の中心となる価格帯は、土地のみで１，０００～１，５００万円 、新築戸建住宅で３，０００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後述のように公法上の規制、地区計画から収益用不動産として賃貸建物の想定は適さないため収益還元法は適用しなか った。比準価格は同一需給圏内の類似地域の取引事例から、実証的な価格が求められた。近隣地域は居住の快適性が取 引の指標とされる地域であるため、現実の市場動向を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉緑 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [101.0] 100 [ 91.1] [100.0] 100 65,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費、景気は回復の兆しが見られるが新 型コロナ感染再拡大の懸念は残り、持ち直し の動きには弱さが見られる。不動産市況は比 較的堅調である。 開発されたばかりの新興住宅地域で住環境良 好である。特別な地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％