別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 千葉緑 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉緑 -2 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　功武   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 14,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市緑区越智町１８４番２外 ②地積 　(㎡) 717   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 周囲に農地、山林が 見られる農家住宅地 域 南5.2m市道、東側道 水道 土気 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   170 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       720 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．２ｍ市道 交通 施設 土気駅西方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市南東部の隣接市境に位置する農家住宅地域となっており、今後も現状にて推移するものと思料する。また、地 価は田畑を主とした農家住宅地域における取引事情を踏まえ緩やかな下落基調にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、緑区及び若葉区内において農家住宅としての利用に供されている地域の圏域であると判定した。需要 者の属性としては、農家住宅としての地縁的選好があることから地元農業従事者による需要が考えられる。市場の需給 動向としては、農業従事者の減少傾向を踏まえ不動産取引に関しても先細りがみられる状況にあると思料する。需要の 中心価格帯は、画地規模によりバラつきがあるが、対象標準地の規模で土地のみ１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　上記にて試算された比準価格は、同一需給圏内の類似地域において規範性を有する事例から求められた価格であり説 得力を有するものである。他方、収益価格は田畑が多くみられる農家住宅地域に存しており、かつ市の開発許可基準に 照らしても共同住宅の想定が難しいことからその試算を断念した。本件評価では、比準価格を採用することにより、上 記鑑定評価額を決定した。なお、他の標準地との規準比較は、比較に値する地点が存しないことからこれを断念した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千葉駅東口再開発ビルの竣工が本年１１月に 迫り、それに伴う周辺開発も順調に進捗し、 今後市中心の賑わいが市全体へと波及するこ とが期待される。 市南東部において田畑が多くみられる農家住 宅地域に存しており、現状においてその地域 要因につき特段の変化は認められない。 代替競争関係にある不動産との比較における 優劣は標準的なものであり、かつその個別的 要因につき特段の変化は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％