別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 千葉緑 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉緑 -1 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　暁美   TEL.

鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 71,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市緑区あすみが丘７丁目２５番１１ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅の多い区 画整理済の閑静な住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 土気 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ　市道 交通 施設 土気駅南方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の区画整然とした住宅地域である。駅から距離はあるものの住環境は良好であり、当面現状を維持すると思 われる。底堅い需要が存し、地価は緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測するが、先行き不透明である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ線・京成線・千葉都市モノレール各沿線の千葉市郊外の区画整然とした住宅地域である。需要の中 心は、市内への通勤者や自営業者等の地縁的選好性の強い層が中心であるが、東京への通勤者も多く見られる。駅から バス便の旧来からの区画整然とした住宅地であり、供給は中古住宅が中心を占める。良好な住環境から底堅い需要が存 する。需要の中心となる価格帯は、土地のみで１，５００万円前後、新築で３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を中心とした区画整然とした住宅地域である。収益性よりも居住の快適性が重視される地域であ り、容積率も低く収益性の高い地域ではないことから、収益還元法は適用しなかった。一方比準価格は、周辺の取引事 例に基づいた実証性の高い価格であり、信頼性の高い価格といえる。よって、比準価格を中心とし、代表標準地から規 準した価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉緑 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    102,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [102.0] 100 [151.0] [105.0] 100 70,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ワクチンの普及によりウィズコロナを模索す る中、景気は回復の兆しもみられるものの先 行き不透明である。地価動向も同様に不透明 感は拭えない。 区画整然とした郊外の住宅地であり、地域要 因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％