鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千葉若葉 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０１９７９１ -201	千葉市若葉区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西22m市道、北西20m、北東6m、南東6m、四方路		近商 (93,265)
b	２２１０１９７９１ -116	千葉市若葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、東6m、角地		近商 (100,200)
c	２２１０１９７９１ -114	千葉市若葉区		貸家建付地	（　）	長方形	南東20m市道、北東5.7m、角地		２住居高度1種最高20m (70,200)
d	２２１０１９７９１ -113	千葉市若葉区		貸家建付地	（　）	長方形	南東20m県道、北東10m、角地		２住居高度2種最高20m (70,200)
e	２２１０１９７９１ -115	千葉市若葉区		更地	（　）	ほぼ整形	南西20m市道、南東7.6m、角地		２住居高度1種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 185,064	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	173,476	100 [ 75.2]	230,686	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	231,000
b	(　 ) 129,017	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	160,164	100 [ 68.3]	234,501		235,000
c	(　 ) 150,602	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	158,373	100 [ 63.7]	248,623		249,000
d	(　 ) 103,681	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	128,720	100 [ 54.6]	235,751		236,000
e	(　 ) 141,331	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	139,273	100 [ 54.6]	255,079		255,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 241,000 円／㎡]

千葉若葉 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,135,312	3,808,601	13,326,711	11,909,800	1,416,911	（　0.9538） 1,351,450	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	30,032,222 円　　　　（　 195,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉若葉 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	102.38	ＲＣ6	614.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	154 ㎡	9.6 m x 17.2 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造６階建てで、１階～２階部分を店舗、３階～６階部分を事務所としフロアー貸しを想定した。

⑦有効率　 81.1 ％
の理由

店舗兼事務所ビルとしての標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	102.38	83.0	84.96	4,171	354,368	8.0	2,834,944
							1.0	354,368
2～ 2	店舗	102.38	83.0	84.96	3,519	298,974	6.0	1,793,844
							0.0	0
3～ 3	事務所	102.38	83.0	84.96	2,607	221,491	4.0	885,964
							0.0	0
4～ 6	事務所	102.38	79.2	81.05	2,737	221,834	4.0	887,336
							0.0	0
～

計		614.28	81.1	498.03		1,540,335		8,176,760
								354,368

⑨年額支払賃料	1,540,335 円　×　12ヶ月　＝　 18,484,020 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 498.03 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,484,020 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,534,174 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,949,846 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,176,760 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 74,981 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 354,368 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 110,485 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,135,312 円　　　　（　 111,268 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第１　　　　-417	1,859 ( 1,803)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,694	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,616 円/㎡　月額支払賃料（　 2,607 円/㎡）　基準階 3 F B
b	千葉第１　　　　-418	1,687 ( 1,637)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,537
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千葉若葉 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	724,000 円	181,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	924,201 円	18,484,020　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 259,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,538,500 円	181,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,808,601 円　（　　　　　　 24,731 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9538

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	181,000,000 円	設計監理料率　 281,000 円／㎡　×　 614.28 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,909,800 円（　　　　　 77,336 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,135,312 円
②総費用	3,808,601 円
③純収益　①－②	13,326,711 円
④建物等に帰属する純収益	11,909,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,416,911 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,351,450 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,776 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,032,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 195,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
千葉若葉 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千葉若葉 5-1

千葉県

千葉第１

氏名

不動産鑑定士　中村　暁美

TEL.

鑑定評価額

36,200,000 円

１㎡当たりの価格

235,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千葉市若葉区都賀３丁目４番２｢都賀３－４－２｣				②地積　(㎡)	154 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗Ｓ3	中層ビル、小売店舗が建ち並ぶ駅前商店街	北西（駅前広場）市道	水道、ガス、下水	都賀駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 60 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

市道（駅前広場）

交通

施設

都賀駅南東方駅前広場
接面

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗・店舗併用事務所等の建ち並ぶ都賀駅前の商業地域であり、当面現状を維持すると予測する。旧来からの商
業地であり底堅い需要が存し、地価は上昇基調で推移すると予測するが、先行き不透明である。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 241,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 186,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、千葉市内並び四街道市及びその周辺の駅に近い商業地域である。需要者は、自己使用若しくは収益目的
の地縁的選好性を持つ法人・個人が大半を占める。ＪＲ線の都賀駅前の商業地であるが、郊外型の大型店舗に押され気
味で、商況は芳しくない。反面、ＪＲ線の駅前という立地から希少性があり一定の需要は存し、地価は上昇基調にある
。商業地においては、規模により総額が大きく左右されるが標準画地規模で更地で４，０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中規模な店舗・事務所ビルが混在する旧来からの駅前商業地域。希少性は高いが、商況は活発とは言えず
、自用目的の不動産もみられる地域である。商業地において収益価格は重視されるべき価格であるが、想定要素が多く
確実性に欠ける面がある。一方取引価格は実態を反映した実証的な価格である。よって、鑑定評価額の決定に当たって
は、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 250,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[100.0]

100
[110.0]

[100.0]
100

232,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ワクチンの普及によりウィズコロナを模索す
る中、景気は回復の兆しもみられるものの先
行き不透明である。地価動向も同様に不透明
感は拭えない。

旧来からの駅前商業地であり、特段の地域要
因の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

千葉若葉 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０１９７９１ -116	千葉市若葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、東6m、角地		近商 (100,200)
b	２２１０１９７９１ -201	千葉市若葉区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西22m市道、北西20m、北東6m、南東6m、四方路		近商 (93,265)
c	２２１０１９７９１ -129	千葉市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m市道、中間画地		商業 (90,270)
d	２２１０１９８９５ -5	千葉市緑区		更地	（　）	長方形	南東（駅前広場）市道、北東6.5m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 129,017	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	160,164	100 [ 68.3]	234,501	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	235,000
b	(　 ) 185,064	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	173,476	100 [ 70.5]	246,065		246,000
c	(　 ) 224,547	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	233,080	100 [ 94.0]	247,957		248,000
d	(　 ) 236,078	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	230,007	100 [ 100.0]	230,007		230,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 241,000 円／㎡]

千葉若葉 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,067,607	3,805,126	13,262,481	11,909,800	1,352,681	（　0.9538） 1,290,187	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	28,670,822 円　　　　（　 186,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉若葉 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	102.38	ＲＣ6	614.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	154 ㎡	9.6 m x 17.2 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸、１．２階店舗、３～６階事務所

⑦有効率　 81.1 ％
の理由

地域の標準と思われる数値を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	102.38	83.0	84.96	4,340	368,726	6.0	2,212,356
							1.0	368,726
2～ 2	店舗	102.38	83.0	84.96	3,420	290,563	6.0	1,743,378
							0.0	0
3～ 3	事務所	102.38	83.0	84.96	2,630	223,445	4.0	893,780
							0.0	0
4～ 6	事務所	102.38	79.2	81.05	2,680	217,214	4.0	868,856
							0.0	0
～

計		614.28	81.1	498.03		1,534,376		7,456,082
								368,726

⑨年額支払賃料	1,534,376 円　×　12ヶ月　＝　 18,412,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 498.03 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,412,512 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,528,238 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,884,274 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,456,082 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 68,372 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 368,726 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 114,961 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,067,607 円　　　　（　 110,829 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第１　　　　-709	2,577 ( 2,495)	100 [100.0]	[100.4] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,810	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,640 円/㎡　月額支払賃料（　 2,630 円/㎡）　基準階 3 F B
b	千葉第１　　　　-711	2,653 ( 2,567)	100 [100.0]	[100.4] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 99.0]	100 [120.0]	2,519
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千葉若葉 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	724,000 円	181,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	920,626 円	18,412,512　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 260,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,538,500 円	181,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,805,126 円　（　　　　　　 24,709 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9538

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	181,000,000 円	設計監理料率　 281,000 円／㎡　×　 614.28 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,909,800 円（　　　　　 77,336 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,067,607 円
②総費用	3,805,126 円
③純収益　①－②	13,262,481 円
④建物等に帰属する純収益	11,909,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,352,681 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,290,187 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,378 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,670,822 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 186,000 円／㎡）