別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 千葉若葉 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉若葉 -19 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　姫野　孝   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 49,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月3日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市若葉区加曽利町１８００番１２６ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 千葉 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 千葉駅東方 5.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 昭和４０年代に開発分譲された旧住宅地造成事業認可区域のバス圏の住宅団地内で、周辺の市街化調整区域にパ ワービルダーの進出が見られ競合するものの、住環境の良好な同住宅団地内の地価は概ね横這いとなると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね千葉市内の鉄道等各駅で、特に「千葉」駅を最寄駅とする住宅地域である。主たる需要者は当該同一 需給圏内の居住者で市内の千葉市等へ通勤する給与所得者層を中心とする一次取得者である。区画整然とした住宅団地 ではあるが、開発分譲時期が昭和４０年代と古く、「千葉」駅までバス便利用の地域であるが、市中心部等の住宅地価 の上昇の影響もあり、需要は堅調となりつつある。土地は２１０㎡で１０～１１百万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 類似地域等において信頼性のある自己使用目的の取引事例を収集し得た。対象標準地は市街化調整区域に指定されてお り、原則として共同住宅等の収益物件を建築することが都市計画法上認められていないことから、収益価格は試算しな い。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を 標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの感染状況も徐々に落ち着き、低 金利や住宅ローン減税の施策により、若葉区 におけるバス圏の住宅団地内の地価は概ね横 這いである。 昭和４０年代に開発分譲された旧住宅地造成 事業認可区域のバス圏の住宅団地内であるが 、当地域の需給は安定しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％