別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 千葉若葉 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉若葉 -14 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　幸村　英樹   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 92,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市若葉区高品町１５９５番２ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅にマ ンションが見られる 住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 東千葉 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 東千葉駅東方 1.5km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 概ね区画整然とした住宅地域であり、バス便利用で開発時期も古いものの千葉市中心部に比較的近く、当面現状 維持と予想。大規模な住宅地の分譲計画もなく、周辺取引の状況から地価はやや上昇気味で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市内を中心とした住宅地域一円と把握されるが、強い代替・競争関係にある圏域はＪＲ総武本線、 千葉都市モノレールを最寄り駅とする住宅地域である。主たる需要者は主に一次取得者で、同一需給圏内に居住するサ ラリーマン世帯、自営業者等が中心で、都内通勤者も見られる。「千葉」駅からのバス利用になり、あまり土地取引は 活発ではなく、土地は１３０㎡で１，２００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から規範性のある比準価格が求められた。アパート等も見られるが、地元不 動産業者の話でも収益性から土地価格が形成される地域でないとのことなので、適用は行わなかった。比準価格のみの 試算価格であるが、土地価格は専ら周辺地域の過去の取引価格を軸に一定の相場（地価）が形成されているので、試算 価格としては現実的である。以上から妥当性を再確認し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの影響が経済を悪化させ 、一部業種は壊滅的だが、経済全般は混迷の 中にやや希望が見いだされつつある。 概ね区画整然とした住宅地域で、千葉市中心 部に比較的近く、地域的には特に目立った変 動要因は無かった。周辺地域についても同様 である。 前年から対象地の周囲に格別な変化はなく、 その周辺も同様。対象地の個別的要因に変化 を与える、然したる個別的な要因変動は無か った。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％