別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 千葉若葉 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉若葉 -7 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　小出　修身   TEL.

鑑定評価額 8,970,000 円  １㎡当たりの価格 78,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市若葉区東寺山町９３６番３７ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 東4m私道 水道、ガス、下水 東千葉 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ｍ私道 交通 施設 東千葉駅北東方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路背後の既成住宅地域で、格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。新型コロナウイ ルス感染症対策、各種政策の効果等の要因による影響を背景に、地価水準は微増傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲はＪＲ総武線、総武本線及び千葉都市モノレールを最寄り駅とする住宅地域で、主たる需要者の属性 は市内又は都心部に通勤する従業者等である。中央区、稲毛区と近接している幹線道路背後の住宅地域であり、最寄り 駅から徒歩圏外であるが総額に値頃感があるため需要は相応に認められる。市場での需要の中心となる価格帯は土地の みで８００～１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域であることから自用目的の取引を中心に地価水準が形成されている。対象 標準地は幹線道路背後の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に所在しているため、最有効使用及び市場参加者の観点から収益 還元法は適用しなかった。したがって、比準価格を採用して、代表標準地から検討した価格を踏まえ、鑑定評価額を決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉若葉 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,500 円／㎡ [101.1] 100 100 [101.0] 100 [120.8] [103.0] 100 78,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緊急事態宣言解除により持ち直しの動きが見 られ景気は回復の兆しが見受けられる。住宅 ローン減税の動向等により不動産市場は堅調 に推移している。 幹線道路背後の住宅地域で、住宅地域として 熟成しており地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％