別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 千葉若葉 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉若葉 -6 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　菅野　幸作   TEL.

鑑定評価額 9,280,000 円  １㎡当たりの価格 70,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市若葉区桜木３丁目２４５番１０ ｢桜木３－１８－１２｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模住宅の中に アパートも見られる 住宅地域 北東5.5m市道 水道、ガス、下水 千葉 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    65 ｍ、南    15 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５．５ ｍ市道 交通 施設 千葉駅東方 5.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した戸建住宅地域として今後とも良好な住環境を維持するものと見込まれ、需給はおおむね均衡しつつ、地 価水準は僅かに上昇する程度を含んで安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市内でＪＲ総武線「千葉」駅からバス利用を中心とする住宅地域のほか、ＪＲ総武本線「都賀」駅 又は都市モノレール２号線の各駅から徒歩圏内の住宅地域を含む。主な需要者層は千葉市内に在住の一次取得者又は圏 外からの転入者である。桜木３丁目付近は行き止まり道路も見られる既成住宅地域であり、需給は均衡かやや強含みで ある。需要の中心価格帯は、土地は１３０㎡程度で１，０００万円前後、新築戸建住宅は２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、郊外の戸建住宅地域として成熟しており、周辺にはアパート等の収益物件は散見されるものの、対象標準地 の画地規模及び公法上の規制（１低専、建ぺい率５０％、容積率１００％）を踏まえると、対象標準地に賃貸経営に適 したアパート等の建築を想定した収益性の把握が困難であるため収益価格は試算しなかった。したがって、代表標準地 価格との検討を踏まえ、市場の需給動向を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉若葉 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 83.6] [102.0] 100 69,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍からの経済再建に向けた動きが見ら れる中で、低金利等の影響で不動産市場にお ける資金調達環境はおおむね良好である。 既成の住宅地域として成熟し、良好な住環境 を維持していることから、地域要因に特段の 変動は認められないものの、地価は僅かなが ら上昇している。 画地条件等の個別的要因に特段の変動は認め られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％