別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 千葉若葉 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉若葉 -4 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　統子   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 59,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市若葉区加曽利町９８７番１３ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 東6.5m市道 水道、ガス、下水 千葉 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 千葉駅東方 4.5km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状のまま推移する地域と思料する。鉄道駅から遠い地域で、地価は横 這い傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね若葉区郊外の住宅地域一円。主たる需要者は若葉区に地縁的選好性を有する者及び千葉市内の従業者 と考えられる。最寄り駅からバス便の地域で、市街化調整区域内の分譲住宅地との競合もあって、需要は弱含みである 。市場での需要の中心となる価格帯は、土地は９００～１，２００万円、新築戸建住宅で２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は千葉駅からバス便の戸建住宅を中心とした地域で、賃貸需要が弱いため収益還元法は適用を断念した。比準 価格は同一需給圏内の類似地域の取引事例から実証的な価格が求められた。近隣地域は居住の快適性が取引の指標とさ れる地域であるため、比準価格を採用し、周辺の地価動向にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　若葉（県） -13             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     59,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費、景気は回復の兆しが見られるが新 型コロナ感染再拡大の懸念は残り、持ち直し の動きには弱さが見られる。不動産市況は比 較的堅調である。 既成の住宅地域で、特別な地域要因の変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％