別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 千葉稲毛 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉稲毛 9-3 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　三原　良作   TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 61,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市稲毛区六方町１３番９ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1.2:1 工場 小工場や倉庫のほか に一般住宅等も見ら れる地域 南西7m市道、南東側道 水道、ガス、下水 四街道 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 四街道駅南西方 1.8km 法令 規制 準工 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 稲毛区郊外の小工場、倉庫の中に一般住宅等が混在する地域で、地域要因に特段の変化は無く当分の間は現況を 維持すると予測する。地価については、小規模工場用地の需要の衰退傾向から下落基調を予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市郊外及び隣接の四街道市内の小規模工場・倉庫等が多い住工混在地域で、需要者の中心は地縁的 選好性を有する法人・個人の事業者に限られる。大規模な物流用地と市況は異なり、小規模な工場・倉庫需要は弱く、 住宅地として利用されるケースも少なく無い。需要の中心となる土地の価格帯は１０～２３百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域は、自用の小規模な工場・倉庫が多く、自用目的での取引が支配的であり、賃貸市場が未成熟で投資目的の需要は 見込み難いため、収益還元法の適用は断念した。よって、現下の経済情勢における一般の不動産市場を前提とする正常 価格として比準価格を採用して、代表標準地より求めた規準価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉美浜 9-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,500 円／㎡ [104.9] 100 100 [100.0] 100 [142.4] [102.0] 100 61,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症による厳 しい状況が徐々に緩和される中で、個人消費 、企業収益、雇用情勢等は持ち直しの動きが みられる。 地域の工場地としての需要は減退傾向にあり 、住宅地の混在が進行している。このような 状況下、地価は下落している。 現地調査等から個別的要因に特段の変化はな く、市場性の変化は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％