別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 千葉稲毛 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉稲毛 -23 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　足立　順子   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 74,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市稲毛区長沼町２３１番１４ ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の ほか農地も見られる 住宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 稲毛 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北　　５ ｍ市道　 交通 施設 稲毛駅北東方 4.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 稲毛駅からは距離のある住宅地域で、特段の変動要因も見られないことから、当面は現状の利用状況が維持され 、地価水準はやや強含み傾向で推移すると予測するが、今後の新型コロナの影響に注視を要する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市内のＪＲ総武線及び総武本線沿線各駅から徒歩圏外の住宅地域である。主たる需要者は、同一需 給圏内に居住する一次及び二次取得者層が大半であるが、一部に圏外からの転入者も見られる。バス便利用で利便性は やや劣るものの、成熟した戸建住宅地域であり需給は安定的に推移している。需要の中心となる取引価格帯は、土地で は１０００万円～１５００万円、新築戸建住宅では２５００～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用目的の戸建住宅が多く、居住の快適性や利便性を重視して価格が形成される地域である。不動産賃 貸による収益獲得を目的とした土地取引は少ない地域であるため、収益還元法は適用しなかった。比準価格の査定にお いては、信頼性のある取引事例を収集し適切に要因補正を施すことができた。従って、本件においては市場の需給動向 を反映し規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉稲毛 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [109.8] [103.0] 100 73,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 稲毛区の人口は微減傾向で推移しており高齢 化も進んでいる。新型コロナによる景気への 影響を注視する必要がある。 最寄駅から距離はあるものの、生活利便施設 への接近性及び住環境等は良好で、地域要因 には特段の変動要因はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％