別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 千葉稲毛 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉稲毛 -20 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　結城　敏勝   TEL.

鑑定評価額 7,090,000 円  １㎡当たりの価格 60,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市稲毛区山王町３５９番５０ ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅、 工場等の混在する住 宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 四街道 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．５ｍ 市道 交通 施設 四街道駅西方 2.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅と工場等が混在する地域で、工場等の閉鎖に伴い住宅地への移行が進んでいる。最寄駅からは遠く徒歩 圏外にあるため、地価水準は弱含み傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉市及び隣接する四街道市内のうちＪＲ総武線のバス便利用の住宅地域である。最寄駅からは距離があ り需要は弱い。主たる需要者は市内及びその周辺の居住者で都心へ通勤する一次取得者が中心である。取引の中心的な 価格帯としては、土地は７００万円～１，０００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円～２，５００万円程度で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の存する地域は、合理的な賃貸市場は形成されておらず、自己使用目的で取引され取引価格の水準を指標に 価格が決定されることが一般的と認められるので収益価格は試算せず、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ均衡にも留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉花見川 -17             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,500 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [102.0] 100 [ 92.1] [105.0] 100 60,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症による厳し い状況が徐々に緩和されつつあるものの、金 融資本市場の変動等を注視する必要がある。 戸建住宅と工場等が混在する地域で、住宅地 への移行が進みつつある。交通利便性に劣る バス便の地域であり、需要は弱い。 特段の個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％