別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 千葉稲毛 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉稲毛 -8 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　秋葉　節久   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市稲毛区園生町４０８番３５ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m (60,160) 1.5:1 住宅 ＬＳ2 小規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 稲毛 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  10.3 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北　　４ ｍ市道　 交通 施設 稲毛駅北東方 4.2km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 稲毛駅からは距離のある、バス便利用の住宅地域で、特段の変動要因も見られないことから、当面は現状の利用 状況が維持されるものと予測する。地価水準は、引き続き、横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主としてＪＲ総武線及び京成千葉線沿線で、概ね千葉市稲毛区、花見川区及び中央区北西部の戸建住宅を 中心とする住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する１次取得者層が大半であり、圏外からの転入者 は少ない。稲毛駅からは距離のある住宅地域ではあるが、生活利便施設等が近くにあり、需要は比較的安定している。 土地は、１２百万円～１７百万円程度、新築戸建住宅は、２０百万円～３０百万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性が重視される戸建住宅を中心とした住宅地域で、合理的な賃貸市場が形成されていないため、 賃料水準の把握が困難であると判断されること、また、対象標準地の場合、新規の市場参入者は賃貸住宅目的ではなく 、自用目的での取引が中心であると判断されること等から、収益価格は試算せず、前年地価公示及び前年指定基準地以 降の動向との検討等も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　稲毛 -13                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     81,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 稲毛区の人口は微減傾向で、高齢化率は上昇 している。不動産取引件数は令和３年３期ま では増加傾向で、取引価格は地域により二極 化傾向にある。 最寄駅からは距離のある住宅地域であるもの の、土地需要は比較的堅調であり、地価は昨 年同様、ほぼ横這い傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％