別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 千葉花見川 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉花見川 9-1 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　富井　康司   TEL.

鑑定評価額 205,000,000 円  １㎡当たりの価格 48,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市花見川区千種町２９１番７外 ②地積 　(㎡) 4,232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2 工場 中小規模の工場が建 ち並ぶ工業団地 南東10m市道 水道、ガス、下水 新検見川 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   520 ｍ、南   150 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  95.0 ｍ、規模　　     4,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 新検見川駅北東方 6.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道１６号経由で東関東自動車道千葉北ＩＣへの連絡が良好である。地域的には今しばらく概ね現況維持を予測 する。物流には画地規模がやや小さいが、集配センター等の需要増から地価はやや強含みで推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市・市原市・習志野市・船橋市などを中心圏域とし広域に及ぶ。需要者は画地規模から中小企業が 中心となる。大画地が少なく規模を必要とする大型物流関連は進出しづらく、新たな供給も難しいのが現状である。需 要の中心となる価格帯は土地で１０～５０千万円と幅があると推されるが、画地規模にバラツキやさらに建物を含むと 価格総額で指標となるものは認められない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域での施設利用は自用中心で、賃貸市場は未成熟なため収益還元法の採用は断念。採用した手法は取引事例比較 法のみとなったが、地域の価格水準を決定している実際の取引事例に基づく実証的な手法である。鑑定評価額決定に当 たっては、精度を期するため代表標準地価格との均衡にも留意した結果、比準価格は均衡を得ているので対象不動産の 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉稲毛 9-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [100.0] 100 [105.8] [100.0] 100 48,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　■基準地 指定基準地等番号 　[　花見川 9-1                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     47,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍での財政出動、ゼロ金利、減税 などで資金が市場にあふれ、不動産市場は下 支えされた状況だが、先行き不透明感は強い 。 特別な地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％ +2.1 ％