別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 千葉花見川 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉花見川 -35 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　北島　賢二   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 31,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市花見川区柏井町１１８０番４ ②地積 　(㎡) 483   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 北東8.1m市道 水道、下水 八千代台 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       483 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．１ｍ市道 交通 施設 八千代台駅南東方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅や一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、特段の変動要因は見られず、当面は現状を維持 するものと予想される。地価は微減傾向で推移すると予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉市内を中心に、隣接する八千代市、四街道市、習志野市等における市街化調整区域内の住宅地域であ る。需要者の中心は同一需給圏内の地元住民の一次・二次取得者が中心で圏外からの転入は少ない。農家住宅を中心に 戸建住宅も見られる市街化区域に近接する住宅地域で、不動産取引は頻繁ではない地域であるが、宅地の需要は相応に 認められる状況である。中心となる価格帯としては、土地は１５００万円程度が価格帯が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は一般住宅が多く見られる市街化調整区域内に立地し、市中心部から離れた戸建住宅地域で、地域的に賃貸需要 が見込める地域ではなく、収益物件の建築を想定することは現実的ではないため適用しなかった。同一需給圏内の類似 地域の取引事例から試算した価格である比準価格は、取引市場の動向を反映している。以上より、取引市場の実態を反 映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉花見川 -26             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,000 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [104.0] 100 [121.9] [100.0] 100 31,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による状況が徐々 に緩和される中、企業収益は回復傾向で個人 消費も低金利政策が続く中、このところ持ち 直している。 市街化調整区域内の農家住宅や一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域で、特段の変動要因は見られ ないが、地価は微減傾向にある。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％