別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 千葉花見川 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉花見川 -28 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　中島　光之   TEL.

鑑定評価額 23,200,000 円  １㎡当たりの価格 99,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市花見川区さつきが丘２丁目２７番１２ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 新検見川 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 新検見川駅北東方 3.8km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の住宅地域で、ほぼ熟成しており、今後とも現状である戸建住宅地として推移するものと予測する。価格は 、最寄駅から徒歩圏外で需要が弱く、概ね横這い乃至やや上昇傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市と隣接市のＪＲ及び京成線各駅から徒歩圏外の住宅地域である。需要の中心は３０～４０歳代の 同一需給圏内の第一次取得者である。新型コロナの影響が懸念されたが、リモートワークの普及等もあり、都心通勤に 便利な駅に近い住宅地は需要があり地価は上昇傾向で、駅徒歩圏外の住宅地はやや弱含みで推移。市場の中心価格帯は 土地は約２３０㎡で２３００万円程度であるが、画地分割による新築戸建住宅は２５００～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅から徒歩圏外の戸建住宅を中心とした住宅地域であり、居住の快適性が重視される地域的特性、画地条件等から 判断して経済合理的な賃貸住宅の経営は困難であり収益価格は試算しない。自己使用目的の取引が中心であり、類似地 域において信頼性のある取引事例を収集し得たため、これにより求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉稲毛 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 81.1] [102.0] 100 98,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口・世帯数は増加傾向で、新型コロナ ウイルスの影響が懸念されたが、金融緩和の 影響もあり地価は底堅く推移している。 低層戸建住宅地として熟成しているが、駅徒 歩圏外の住宅地は需要が弱く、取引件数も少 ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％