別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 千葉花見川 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉花見川 -27 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　北島　賢二   TEL.

鑑定評価額 9,720,000 円  １㎡当たりの価格 44,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市花見川区横戸町１２５５番８３ ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北西6m市道 水道、ガス、下水 勝田台 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 勝田台駅南西方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の最寄駅徒歩圏外のバス利用の区画整然とした既成の戸建住宅地域で、特段の変動要因は見ら れず、当面は現状を維持するものと予想される。地価は下落傾向で推移すると予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉市北西部及び隣接する八千代市・四街道市内の京成本線及びＪＲ総武線沿線で、最寄駅までバス便利 用の既成の戸建住宅を中心とする住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の地元住民の一次次取得者が中心で、 圏外からの転入はあまり見られない。宅地の需要は相応に認められる状況である。中心となる価格帯としては、土地は ２２０㎡で１０００万円程度、規模により異なるが新築戸建は２０００万円程度が価格帯が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は一般住宅が多い最寄駅徒歩圏外の既成の住宅地域で、地域的に賃貸需要が見込める地域ではなく、収益物件の 建築を想定することは現実的ではないため、収益還元法を適用しなかった。同一需給圏内の類似地域の取引事例から試 算した価格である比準価格は、取引市場の動向を反映している。以上より、取引市場の実態を反映した実証的な比準価 格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉花見川 -26             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,000 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [104.0] 100 [ 85.7] [101.0] 100 44,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による状況が徐々 に緩和される中、企業収益は回復傾向で個人 消費も低金利政策が続く中、このところ持ち 直している。 最寄駅郊外のバス便の既成の戸建住宅が建ち 並ぶ住宅地域で、特段の変動要因は見られな いが、地価はまだ下落傾向にある。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％