別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 千葉花見川 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉花見川 -24 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　秋葉　節久   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 59,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市花見川区こてはし台５丁目２７番２ ｢こてはし台５－２７－２｣ ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 勝田台 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       218 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北　　６ ｍ市道　 交通 施設 勝田台駅南西方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 勝田台駅からは距離のある、バス便利用の住宅地域で、特段の変動要因も見られないことから、当面は現状の利 用状況が維持されるものと予測する。地価水準は、引き続き、若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として千葉市北部及び隣接する八千代市・四街道市内の京成本線及びＪＲ総武線沿線で、最寄駅までは バス便利用となる戸建住宅を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する１次・２次取得者 層であり、圏外からの転入者は少ない。区画整然とした住宅地域であるが、需要はやや弱含みである。土地は、対象標 準地の規模で１０百万円～１５百万円程度、新築戸建住宅は、総額で３０百万円以下が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、アパート等は見られず、合理的な賃貸市場が形成されていないため、賃 料水準の把握が困難であると判断されること、また、対象標準地の規模の場合、新規の市場参入者は自用目的での取引 が中心であると判断されること等から、収益価格は試算せず、前年地価公示及び代表標準地との検討等も踏まえ、実証 的で、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉花見川 -17             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,500 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [102.0] 100 [ 91.2] [103.0] 100 59,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 花見川区の人口は微減傾向で、高齢化率は上 昇している。不動産取引件数は令和３年前期 までは増加傾向で、取引価格は地域により二 極化傾向にある。 区画整然とした住宅地域ではあるが、最寄駅 からは距離があるため、需要は弱含み傾向に あり、地価は昨年同様、若干の下落傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％