別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 千葉花見川 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉花見川 -23 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　聡   TEL.

鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市花見川区宮野木台３丁目２４１番１７０ ｢宮野木台３－１７－１１｣ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 新検見川 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 新検見川駅北東方 2.7km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に特段の変動要因が無い区画整然とした住宅地域であり、当分の間は現状を維持するものと予測する。地 価は概ね横這い圏内で推移していくものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ねＪＲ総武線、京成千葉線、京成本線沿線の各駅を駅勢圏とし、千葉市、八千代市、習志野市等の住 宅地域と判定した。中心需要者層は、同一需給圏内の３０代から４０代の都内通勤者等と考えられる。本標準地は駅徒 歩圏とは断言し難いが、区画整然とした住宅地域で中規模住宅が建ち並び、居住環境が確保されていることから需要は 安定している。需要中心価格帯は、土地が２，０００万円前後、新築戸建物件は３，５００万円程度と考察した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本標準地は、区画整然とした住宅地域に所在し、自己居住目的が需要の中心である。ゆえに、価格形成は、居住の快適 性等が重視されることとなり、一方、市場需要を満たす収益物件の想定が、本標準地の画地規模では困難であることか ら収益価格は試算しなかった。したがって、同一需給圏内の地域的、用途的性格等が類似する取引事例から求めた客観 的な比準価格を標準に、代表標準地との検討、単価と総額のバランスも検討し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉稲毛 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 76.8] [104.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 花見川区は、人口が若干弱含み傾向で、高齢 化も進行している。但し、新型コロナ禍にお いても駅徒歩圏内の住宅地需要は引続き底堅 い。 地域要因についての特別な変動は認められな い。駅遠隔地の面はあるものの、区画整然と した住宅地域であり、地価は横這い基調であ る。 個別的要因についての特別な変動は認められ ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％