別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 千葉花見川 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉花見川 -20 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　北島　賢二   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 85,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市花見川区長作町２９番５７ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 実籾 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 実籾駅南方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からやや距離のある既成の住宅地域で、特段の変動要因は見られず、当面は現状を維持するものと予想さ れる。地価は概ね横ばい傾向で推移すると予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京成本線の沿線各駅の千葉市花見川区、八千代市、習志野市内を中心とする戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域 である。需要者の中心は、同一需給圏内の地元住民の一次・二次取得者等が中心であるが、圏外からの転入も一部見ら れる。一般住宅を中心とする既成の住宅地域で、宅地の需要は相応に認められる状況である。中心となる価格帯として は、土地は１６５㎡で１４５０万円程度、新築戸建は２５００万円から３０００万円前後が価格帯が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は一般住宅が多い最寄駅からやや距離のある既成の住宅地域で、賃貸市場が未成熟で、敷地規模も小さく投資採 算性がないことから、収益還元法を適用しなかった。同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した価格である比準 価格は、取引市場の動向を反映している。以上より、取引市場の実態を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉花見川 -19             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    111,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [128.5] [101.0] 100 85,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による状況が徐々 に緩和される中、企業収益は回復傾向で個人 消費も低金利政策が続く中、このところ持ち 直している。 最寄駅からはやや距離のある戸建住宅を中心 とする既成の住宅地域で、特段の変動要因は 見られない。地価は横ばい傾向にある。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％