別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 千葉花見川 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉花見川 -16 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　北島　賢二   TEL.

鑑定評価額 31,200,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市花見川区幕張町１丁目７６７５番５２ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度1種最高31m 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 海浜幕張 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 海浜幕張駅北方 1.7km 法令 規制 ２住居 (60,200) 高度1種最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした既成の住宅地域で、地域の価格形成要因に及ぼす要因等は見られず、 今後も現状を維持して推移していくものと予想する。地価は上昇傾向で推移すると予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京葉線、総武線、京成千葉線の沿線各駅の千葉市内を中心とする既成の住宅地域である。需要者の中 心は同一需給圏内の地元住民の一次・二次取得者が中心であるが、圏外からの転入も見られる。一般住宅を中心とする 区画整然とした住宅地域で、宅地の需要は相応に認められる状況である。中心となる価格帯としては、土地は２００㎡ 程度で３０００万円程度、規模により異なるが新築戸建は３５００万円から４０００万円前後が価格帯が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅が多く建ち並ぶ最寄ＪＲ駅徒歩圏外の既成の住宅地域で、賃貸市場が未成熟で、敷地規模も小さく投 資採算性がないことから、収益還元法を適用しなかった。同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した価格である 比準価格は、取引市場の動向を反映している。以上より、取引市場の実態を反映した実証的な比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉花見川 -15             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    254,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [102.0] 100 [161.4] [102.0] 100 159,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    158,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による状況が徐々 に緩和される中、企業収益は回復傾向で個人 消費も低金利政策が続く中、このところ持ち 直している。 最寄ＪＲ駅徒歩圏外の中規模戸建住宅をが建 ち並ぶ住宅地域で、特段の変動要因は見られ ない。地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％