別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 千葉花見川 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉花見川 -13 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　井野　好伸   TEL.

鑑定評価額 9,840,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市花見川区横戸町５番２９ ②地積 　(㎡) 92   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南東6m市道 水道、ガス、下水 京成大和田 330m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        95 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 京成大和田駅東方 330m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。駅徒歩圏の住宅地域で、一定の需要が認められ、地 価は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市及び隣接市に所在する京成本線各駅徒歩圏の住宅地域一円。需要者の中心は、市内又は隣接市在 住の東京都心、市内又は隣接市へ通勤する給与所得者層である。駅徒歩圏の住宅地域で、一定の需要が認められる。市 場の中心価格帯は、土地は１，０００万円程度、新築戸建住宅は２，０００万円～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であるが、取引の中心は自己使用目的の戸建住宅の敷地を取得することであ り、法令上の規制や規模から共同住宅の賃貸想定は馴染まないため収益還元法は適用しなかった。適用手法は取引事例 比較法のみであるが、市場における実際の取引事例から試算しており、比準価格は市場の実態を反映した説得力の高い 価格である。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉花見川 -19             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    111,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [105.9] [104.0] 100 107,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千葉市花見川区の住宅地は、利便性や住環境 に優れた地域の需要は底堅いが、それ以外の 地域の需要はやや弱い。 駅徒歩圏の住宅地域で、一定の需要が認めら れる。特段の変動要因はなく、当面は現状を 維持すると予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％