別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 千葉花見川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉花見川 -3 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　富井　康司   TEL.

鑑定評価額 32,700,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市花見川区朝日ケ丘４丁目３２０４番３２ ｢朝日ケ丘４－３１－４｣ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ高台の閑静な住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 新検見川 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地を開発した地域の高台 に位置 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 新検見川駅北東方 900m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した住宅地域で、格別な地域変動要因もなく、今しばらくは現況を維持して行くものと見込む。駅へ徒歩圏 で、地域選好性も比較的良好な地域のため、当面地価はやや強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ総武線沿線で駅から概ね徒歩圏の千葉市及びその隣接市を含む住宅地域一円。需要者は千葉市又は 隣接市の居住者で、千葉市域及び東京都心方面へ通勤する給与所得者が中心。供給は、中古住宅のほか未利用地や駐車 場の再造成による。画地は細分化傾向にあるため中心価格帯は、土地が総額２．５～４．５千万円と幅があり、戸建分 譲で画地の細分化から３．５～４千万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺に僅かにアパートも見られるが、近隣は収益性よりも居住快適性が重視される戸建住宅地域である。これ により収益還元法は規範性が希薄なため採用せず、採用した手法は取引事例比較法のみとなった。同手法は、地域の価 格水準を決定している実際の取引事例に基づく実証的な手法である。鑑定評価額決定に当たっては、精度を期するため 代表標準地価格との均衡にも十分留意した結果、均衡を得ているので対象不動産の鑑定評価額を上記のとおり決定。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉花見川 -15             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    254,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [102.0] 100 [136.4] [103.0] 100 190,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    189,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍での財政出動、ゼロ金利、減税 などで資金が市場にあふれ、不動産市場は下 支えされた状況だが、先行き不透明感は強い 。 特別な地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％