別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 千葉中央 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 9-3 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　菊地　敦雄   TEL.

鑑定評価額 483,000,000 円  １㎡当たりの価格 74,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区中央港２丁目１６番 ｢中央港２－９－１｣ ②地積 　(㎡) 6,526   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 台形 1:2 事務所兼倉庫 Ｓ6 中規模倉庫、営業所 等が多い港湾沿いの 工業地域 北西22m道路、北東側道 水道、下水 千葉みなと 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    40 ｍ、南   200 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  65.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     6,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ　道路 交通 施設 千葉みなと駅南東方 1.5km 法令 規制 準工 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場等が集積する京葉工業地域の一角を担い、臨港地区としての行政上の規制等から工業地域としての性 格は維持される。地価水準は中小規模の物流施設用地の強い需要を反映して、上昇基調が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉県湾岸部・内陸部に広がる工業地の存する圏域であり、典型的需要者として全国的に事業展開して いる企業・法人が想定される。市場の需給動向は、一般的要因のうち特に経済的要因の影響を受けやすいことから、コ ロナ禍における巣ごもり需要よる物流施設への強い需要を反映して強含み感が認められる。市場での中心価格帯は土地 建物一体で５億円～１０億円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の中規模工場・倉庫が建ち並ぶ工業地域で、取引は自己使用目的の取引が大部分を占め、投資採算性に 見合う賃貸市場は形成されていないことから収益価格は試算しない。鑑定評価額の決定に際しては、同一需給圏内の信 頼性の高い取引事例から比準した市場の実態を反映する実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千葉県内の臨海型工業地は、流通業の物流施 設等への設備投資意欲が旺盛であることから 、需要は強く、地価水準の上昇基調が続いて いる。 一般的要因、特に経済的要因の影響を受ける 地域ではあるが、近隣地域は臨港地区として 行政上の規制が強く、これらの地域要因に大 きな変動はない。 個別的要因に変化はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.2 ％  ％