別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 千葉中央 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 9-2 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　姫野　孝   TEL.

鑑定評価額 68,400,000 円  １㎡当たりの価格 40,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月3日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区浜野町１０２５番１７５外 ②地積 　(㎡) 1,685   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.2 工場 工場、事業所が混在 する工業地域 南10m市道 水道、下水 浜野 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 浜野駅北西方 900m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 鉄道駅から徒歩圏内の工業地域であるが、周囲の工業地域は商業地域ないし住宅地域へ移行しつつあり、工業地 域の希少性が高くなりつつある。低金利政策により、地価水準は強含みと予測。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね千葉市及び近隣市等の臨海型工業地域。需要者の中心は千葉市及び近隣市等の地場の製造業者等であ る。中小画地規模の工業地等が多く見られる地域であるため、大規模物流施設等の進出は見られない。需要者の資本・ 業種等により求める画地規模が異なるため、総額としての中心価格帯の把握は困難であるが、土地単価は㎡当たり４万 円台が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 類似地域等において信頼性のある自己使用目的の取引事例を収集し得た。一方、製造業は業種によって工場の設備が異 なり、適切な賃料水準の把握が難しく、収益価格は試算しない。本件にあっては自己使用目的で取引され、取引価格の 水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 9-3               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,000 円／㎡ [107.2] 100 100 [103.0] 100 [177.5] [100.0] 100 40,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の巣ごもり需要により大型物流施設 適地の市場が活況を呈しており、背後地に恵 まれた千葉市湾岸部に所在する工業地の地価 は強含みである。 周辺の工業地域は鉄道駅から徒歩圏であるこ とから工業地域から商業地域又は住宅地域へ の移行も見られ、工業地域の稀少性が高まっ ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +85.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％