別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 千葉中央 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 9-1 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　杉田　隆   TEL.

鑑定評価額 65,900,000 円  １㎡当たりの価格 66,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区出洲港２６番 ｢出洲港１５－３４｣ ②地積 　(㎡) 991   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 臨港地区 1:1 作業所兼事務所 Ｓ1 倉庫、営業所等が建 ち並ぶ臨海沿いの工 業地域 北西9m道路 水道、下水 本千葉 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   180 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       960 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ道路 交通 施設 本千葉駅南西方 1.1km 法令 規制 準工 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 物流施設、倉庫等が建ち並ぶ工業地域で、国道や高速道路への連続性が良好な地域である。コロナ禍における物 流施設等の需要の高まりに伴い、地価の上昇基調が継続している。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉県北部で物流施設等を中心とした工業地域等の存する範囲である。需要者としては、千葉県内及び隣 接県を業務エリアとして物流業を営む法人等が想定される。新型コロナウイルスの影響により、物流・倉庫需要の高ま りから、地価の上昇基調が継続している。取引の中心価格帯は画地規模等により異なるが、土地総額で５０００～１億 円程度、平米単価では６万円台半ばが中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用目的での取得が中心の地域であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用しなかった。一 方、近隣地域周辺において、規範性の高い取引事例が得られ、同一需給圏内の類似地域等においても価格牽連性を有す る取引事例が得られた。よって、これら市場性を反映した取引価格を基に、実証的な価格として求められた比準価格を 採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 9-3               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,000 円／㎡ [107.2] 100 100 [103.0] 100 [108.0] [100.0] 100 66,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による厳しい状況 が徐々に緩和されつつあり、不動産市場につ いても、持ち直しの動きがみられる。 物流施設・倉庫等が多い工業地域であり、地 域要因に大きな変化はみられないが、コロナ 禍での需要増加もあり地価の上昇傾向が継続 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.3 ％  ％