鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千葉中央 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０１８７３７ -10	千葉市中央区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西12m市道、中間画地		近商 (90,400)
b	２２１０１８７３７ -453	習志野市		貸家建付地	（　）	台形	北西8m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
c	２２１０１８７３７ -449	習志野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	２２１０１９８９５ -5	千葉市緑区		更地	（　）	長方形	南東（駅前広場）市道、北東6.5m、角地		商業 (100,400)
e	２２１０１９７９１ -129	千葉市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m市道、中間画地		商業 (90,270)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 250,000	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	252,500	100 [ 96.7]	261,117	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	261,000
b	(　 ) 202,675	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	239,633	100 [ 92.6]	258,783		259,000
c	(　 ) 229,449	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	231,055	100 [ 86.7]	266,499		266,000
d	(　 ) 236,078	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	230,007	100 [ 87.6]	262,565		263,000
e	(　 ) 224,547	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	233,080	100 [ 75.9]	307,088		307,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 262,000 円／㎡]

千葉中央 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,639,272	5,026,681	19,612,591	17,371,200	2,241,391	（　0.9538） 2,137,839	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	47,507,533 円　　　　（　 207,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉中央 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	150.96	ＲＣ7	768.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	229 ㎡	19.2 m x 11.9 m	前面道路：市道　 10.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、専有面積約６４㎡、２～７階共同住宅、１ＤＫ平均専有面積約３２㎡

⑦有効率　 93.2 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.96	90.9	128.16	3,910	501,106	6.0	3,006,636
							0.0	0
2～ 4	居宅	104.52	93.7	97.92	2,908	284,751	1.0	284,751
							0.0	0
5～ 7	居宅	104.52	93.7	97.92	2,995	293,270	1.0	293,270
							0.0	0
～

～

計		768.08	93.2	715.68		2,235,169		4,740,699
								0

⑨年額支払賃料	2,235,169 円　×　12ヶ月　＝　 26,822,028 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 715.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,822,028 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,226,228 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,595,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,740,699 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,472 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,639,272 円　　　　（　 107,595 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第１　　　　-1110	2,935 ( 2,814)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,938	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,910 円/㎡　月額支払賃料（　 2,908 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第１　　　　-1112	2,348 ( 2,348)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,899
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千葉中央 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,056,000 円	264,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,072,881 円	26,822,028　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 125,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,244,000 円	264,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	264,000 円	264,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	264,000 円	264,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,026,681 円　（　　　　　　 21,951 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9538

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	264,000,000 円	設計監理料率　 327,000 円／㎡　×　 768.08 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,371,200 円（　　　　　 75,857 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,639,272 円
②総費用	5,026,681 円
③純収益　①－②	19,612,591 円
④建物等に帰属する純収益	17,371,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,241,391 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,137,839 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,336 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,507,533 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 207,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
千葉中央 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千葉中央 5-10

千葉県

千葉第１

氏名

不動産鑑定士　菊地　敦雄

TEL.

鑑定評価額

58,400,000 円

１㎡当たりの価格

255,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千葉市中央区長洲１丁目５６番７｢長洲１－２０－２｣				②地積　(㎡)	229 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1.5:1	店舗兼共同住宅ＲＣ7	店舗兼共同住宅、事務所等が混在する商業地域	北10.2m市道	水道、ガス、下水	本千葉 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 80 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０．２ｍ　市道

交通

施設

本千葉駅東方

150m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅から近くの中高層の店舗共同住宅が建ち並ぶ商業地域となっており、今後も現状にて推移するものと思料
する。また、地価は周辺商業地域における地価動向を踏まえ緩やかな上昇基調にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 255,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 209,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内において中心商業地域の外延に属する地域の圏域であると判定した。需要者の属性としては、最寄
駅の接近性を踏まえたマンションデベロッパー等による需要が十分考えられる。市場の需給動向としては、中心外延に
おける商業地取引について若干増加傾向にあるものと思料される。需要の中心となる価格帯は、画地規模及び容積率の
状況によっても異なるが２５０㎡程度で土地のみ５，５００万円～６，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記にて試算された比準価格は、同一需給圏内の近隣地域及び類似地域において規範性を有する事例から求められた価
格であり説得力を有するものである。他方、収益価格は店舗兼共同住宅の想定を行い賃貸に供することを前提とした価
格であるが、その想定に関し予測が伴うことは否めない。以上、本件評価では比準価格を標準としながら、収益価格を
比較考量し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    250,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央（県） 5-14            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    250,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

千葉駅東口再開発の完了が令和４年度末に迫
るなか、その他周辺開発も順調に進捗し、今
後市中心部の賑わいが周辺部へと波及するこ
とが期待される。

最寄駅に近く中高層の店舗共同住宅が建ち並
ぶ商業地域に存しており、現状においてその
地域要因につき特段の変化は認められない。

個別的要因に変化はない

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

３　試算価格算定内訳

千葉中央 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０１９７９１ -128	千葉市中央区		更地	（　）	長方形	南20m国道、東8m、角地		近商 (100,200)
b	２２１０１８３８５ -101	千葉市中央区		更地	（　）	正方形	北8m市道、東5.9m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	２２１０１８３８５ -16	千葉市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南10.3m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (75,200)
d	２２１０１８７３７ -13	千葉市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西21m市道、北東6m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 280,294	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	285,790	100 [ 100.4]	284,651	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	285,000
b	(　 ) 319,476	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	313,893	100 [ 111.8]	280,763		281,000
c	(　 ) 202,511	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	204,334	100 [ 82.7]	247,079		247,000
d	(　 ) 311,460	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	309,323	100 [ 120.9]	255,850		256,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -13.4	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.1	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.7	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -13.4	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.1	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 255,000 円／㎡]

千葉中央 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,154,644	4,918,712	19,235,932	16,976,400	2,259,532	（　0.9538） 2,155,142	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	47,892,044 円　　　　（　 209,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉中央 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	150.96	ＲＣ7	768.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	229 ㎡	19.2 m x 11.9 m	前面道路：市道　 10.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロアー貸し、２階以上は共同住宅で専有面積約３２㎡の１ＤＫタイプを想定した。

⑦有効率　 93.2 ％
の理由

地域の標準的割合を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.96	90.9	128.16	3,705	474,833	6.0	2,848,998
							0.0	0
2～ 4	居宅	104.52	93.7	97.92	2,850	279,072	1.0	279,072
							0.0	0
5～ 7	居宅	104.52	93.7	97.92	2,993	293,075	1.0	293,075
							0.0	0
～

～

計		768.08	93.2	715.68		2,191,274		4,565,439
								0

⑨年額支払賃料	2,191,274 円　×　12ヶ月　＝　 26,295,288 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 715.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,295,288 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,182,509 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,112,779 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,565,439 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,865 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,154,644 円　　　　（　 105,479 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第１　　　　-205	3,363 ( 3,224)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	2,491	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,852 円/㎡　月額支払賃料（　 2,850 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第１　　　　-216	3,641 ( 3,474)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,641
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千葉中央 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,032,000 円	258,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,051,812 円	26,295,288　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 125,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,193,000 円	258,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	258,000 円	258,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	258,000 円	258,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,918,712 円　（　　　　　　 21,479 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9538

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	258,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 768.08 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,976,400 円（　　　　　 74,133 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,154,644 円
②総費用	4,918,712 円
③純収益　①－②	19,235,932 円
④建物等に帰属する純収益	16,976,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,259,532 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,155,142 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,411 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,892,044 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 209,000 円／㎡）