鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千葉中央 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０１９７９１ -120	千葉市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東10.8m市道、北6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	２２１０１８７３７ -402	船橋市		建付地	（　）	ほぼ整形	東23m県道、南21m、北5.5m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	２２１０１８７３７ -413	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、南西16m、北西4m、北東4.5m、四方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	２２１０１８７３７ -450	習志野市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東16m県道、中間画地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 819,672	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	829,222	100 [ 79.6]	1,041,736	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	1,110,000
b	(　 ) 1,134,913	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	1,090,365	100 [ 112.7]	967,493		1,040,000
c	(　 ) 930,489	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	905,958	100 [ 91.0]	995,558		1,070,000
d	(　 ) 627,681	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	629,564	100 [ 67.6]	931,308		996,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,050,000 円／㎡]

千葉中央 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	300,997,324	108,482,788	192,514,536	157,113,000	35,401,536	（　0.9373） 33,181,860	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	829,546,500 円　　　　（　 908,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉中央 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所併用	754.88	Ｓ10F1B	7,292.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	914 ㎡	30.7 m x 30.0 m	前面道路：市道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し。Ｂ１、１階は店舗。２～１０階は事務所。

⑦有効率　 85.2 ％
の理由

地域の標準

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	628.05	86.1	540.69	4,342	2,347,676	6.0	14,086,056
							0.0	0
1～ 1	店舗	609.08	87.4	532.27	6,231	3,316,574	6.0	19,899,444
							0.0	0
2～ 8	事務所	699.23	86.9	607.48	4,020	2,442,070	6.0	14,652,420
							0.0	0
9～10	事務所	552.42	80.5	444.73	4,020	1,787,815	6.0	10,726,890
							0.0	0
～

計		7,292.44	85.2	6,214.78		26,334,370		158,006,220
								0

⑨年額支払賃料	26,334,370 円　×　12ヶ月　＝　 316,012,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 6,214.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含めて査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 30 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 12,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	316,012,440 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 12,600,000 円　　×　　 22.5 ％　＝　　 29,064,033 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	299,548,407 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	158,006,220 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,448,917 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	300,997,324 円　　　　（　 329,319 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第１　　　　-1115	3,210 ( 3,114)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	4,007	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,040 円/㎡　月額支払賃料（　 4,020 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第１　　　　-1117	4,014 ( 3,872)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	4,055
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千葉中央 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	10,120,000 円	2,530,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	65,722,488 円	328,612,440　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,075,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 21,505,000 円	2,530,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,530,000 円	2,530,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,530,000 円	2,530,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 108,482,788 円　（　　　　　　 118,690 円／㎡）　　（経費率　　 36.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9373

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,530,000,000 円	設計監理料率　 331,000 円／㎡　×　 7,292.44 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0621	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	157,113,000 円（　　　　　 171,896 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	300,997,324 円
②総費用	108,482,788 円
③純収益　①－②	192,514,536 円
④建物等に帰属する純収益	157,113,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	35,401,536 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	33,181,860 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,304 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 829,546,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 908,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
千葉中央 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千葉中央 5-2

千葉県

千葉第１

氏名

不動産鑑定士　小出　修身

TEL.

鑑定評価額

923,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,010,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	730,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千葉市中央区富士見１丁目１４番１外｢富士見１－１４－１３｣				②地積　(㎡)	914 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,800)
	1:1	事務所ＳＲＣ10F1B	中高層の店舗事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南西50m市道、三方路	水道、ガス、下水	千葉 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５０ｍ市道

交通

施設

千葉駅東方

400m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層ビル等が建ち並ぶ駅前大通り沿いの中心商業地域で「千葉」駅東口では再開発事業が進捗中である。国内
景気回復の兆しによる期待感や各種政策の効果等の要因を背景に、地価水準は上昇傾向が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,030,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 948,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は千葉県内の中心商業地域で、主たる需要者の属性は全国レベルで事業を展開する大手法人企業、投
資家をはじめ、地元企業、不動産業者等である。一般的要因・地域要因の影響を受け千葉駅周辺での取引が散見され、
事務所ビル、複合施設等の建設、着工が進行している。一方、オフィスや店舗の賃貸市況については横ばい傾向が認め
られる。市場での需要の中心となる価格帯は規模・容積率によって幅があるが土地のみで１～１０億円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主たる需要者は自用目的の大手法人企業、収益目的の投資家や不動産業者等であり、取引においては収益性のほか立地
の稀少性等も考慮される。したがって、千葉県内の中心商業地の取引事例から査定した比準価格を中心に、投資採算性
を反映した収益価格を関連づけて、代表標準地から検討した価格を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,920,000 円／㎡

[104.2]
100

100
[107.0]

100
[197.8]

[107.0]
100

1,010,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    981,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

緊急事態宣言解除により持ち直しの動きが見
られ景気は回復の兆しが見受けられる。不動
産需要は安定的で、不動産市場は堅調に推移
している。

ＪＲ「千葉」駅徒歩圏の中心商業地域で、千
葉駅東口地区では再開発事業が進捗中である
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +92.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

千葉中央 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０１８７３７ -413	市川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、南西16m、北西4m、北東4.5m、四方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	２２１０１８７３７ -409	浦安市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.4m市道、中間画地		近商 (76,255)
c	２２１０１９７９１ -127	千葉市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,400)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 930,489	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	905,958	100 [ 88.2]	1,027,163	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	1,100,000
b	(　 ) 702,475	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	705,285	100 [ 74.0]	953,088		1,020,000
c	(　 ) 617,077	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	655,953	100 [ 71.9]	912,313		976,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -21.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,030,000 円／㎡]

千葉中央 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	303,011,261	108,919,847	194,091,414	157,113,000	36,978,414	（　0.9373） 34,659,867	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	866,496,675 円　　　　（　 948,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉中央 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所併用	754.88	Ｓ10F1B	7,292.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	914 ㎡	30.7 m x 30.0 m	前面道路：市道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸しの賃貸ビルで、Ｂ１と１階は店舗、２階以上は事務所と想定した。

⑦有効率　 85.2 ％
の理由

地域における標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下～ 1	店舗	628.05	86.1	540.69	4,386	2,371,466	6.0	14,228,796
							0.0	0
1～ 1	店舗	609.08	87.4	532.27	6,200	3,300,074	6.0	19,800,444
							0.0	0
2～ 8	事務所	699.23	86.9	607.48	4,054	2,462,724	6.0	14,776,344
							0.0	0
9～10	事務所	552.42	80.5	444.73	4,054	1,802,935	6.0	10,817,610
							0.0	0
～

計		7,292.44	85.2	6,214.78		26,516,478		159,098,868
								0

⑨年額支払賃料	26,516,478 円　×　12ヶ月　＝　 318,197,736 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 6,214.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含めて査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 30 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 12,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	318,197,736 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 12,600,000 円　　×　　 22.5 ％　＝　　 29,245,412 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	301,552,324 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	159,098,868 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,458,937 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	303,011,261 円　　　　（　 331,522 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第１　　　　-319	4,255 ( 3,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [108.9]	100 [100.0]	4,028	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,074 円/㎡　月額支払賃料（　 4,054 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第１　　　　-320	3,759 ( 3,733)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	4,167
c	千葉第１　　　　-321	3,660 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,972

千葉中央 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	10,120,000 円	2,530,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	66,159,547 円	330,797,736　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,075,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 21,505,000 円	2,530,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,530,000 円	2,530,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,530,000 円	2,530,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 108,919,847 円　（　　　　　　 119,168 円／㎡）　　（経費率　　 35.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9373

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,530,000,000 円	設計監理料率　 331,000 円／㎡　×　 7,292.44 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0621	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	157,113,000 円（　　　　　 171,896 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	303,011,261 円
②総費用	108,919,847 円
③純収益　①－②	194,091,414 円
④建物等に帰属する純収益	157,113,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	36,978,414 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	34,659,867 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,921 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 866,496,675 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 948,000 円／㎡）