鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千葉中央 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２７０１７００３ -111	千葉市中央区		山林		不整形	南東16m市道、中間画地		２住居高度1種最高20m (57,172)
b	２２１０１５３１３ -12	千葉市緑区		雑種地		不整形	南東16m市道、東4.7m、北西1.8m、三方路		２住居高度1種最高20m (60,200)
c	２２７０１７００３ -110	千葉市中央区		山林		不整形	西4m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	２２１０１５２５２ -124	千葉市中央区		畑		不整形	西3.4m市道、南東3.8m、北4m、三方路		１低専 (50,100)
e	２２１０１６３４６ -202	千葉市緑区		山林		ほぼ長方形	北5.5m市道、西5m、南4m、三方路		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 9,075	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 72.9]	12,449	100 [ 109.2]	11,400	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	11,400
b	(　　 ) 11,673	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	11,673	100 [ 104.0]	11,224		11,200
c	(　　 ) 17,778	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	17,778	100 [ 155.8]	11,411		11,400
d	(　　 ) 9,075	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	9,075	100 [ 81.0]	11,204		11,200
e	(　　 ) 10,693	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 102.0]	10,483	100 [ 92.4]	11,345		11,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 +6.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 +3.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +59.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -19.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -16.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 11,300 円／㎡]

千葉中央 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 18.0 月　p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
50,500	（　 75.4 ％） 38,077	15,000		2,700	6,000	14,377
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 18.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: 3.0 ％　m: 5.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8475　　　　 12,185		1　　(1+r)^m　： 0.8626　 10,511		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		10,500

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	２２１０１７００３ -40	34,845	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 86.6]	100 [ 86.7]	100 [ 93.1]	49,849	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	49,800
	b	２２１０１７００３ -29	62,582	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [123.2]	50,797		50,800
	c	２２１０１７００３ -41	48,557	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [106.4]	50,707		50,700

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 -2.0	環境　　　 -5.0
			画地　　　 -13.3	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -1.0	交通・接近 -2.0	環境　　　 +27.0
			画地　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -11.0	交通・接近 -2.0	環境　　　 +22.0
			画地　　　 -10.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

50,500 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	千葉中央 -39	52,100	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [101.0]	50,082	[100.0] 100	50,100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 -1.0

交通・接近　　 -1.0

環境　　 +1.0

行政　　 +2.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

50,500 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  10,800 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     50 ｍ、西     30 ｍ、南    120 ｍ、北     70 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　    ％、森林　 90 ％、その他　 10 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     45　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    180 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  24.6 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  24.6 ％

＊擁壁工事の概要
　ブロック積み擁壁で南東向きに区
　画
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍの開発道路でアスファル
　ト舗装
　
　
＊排水工事の概要
　用地内集中浄化槽にて既存施設に
　接続
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　公園面積３２４㎡（３％）
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊その他
　南東方幹線市道に接面する形で開
　発する
　
　
　

別記様式第二

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
千葉中央 3-1　宅地見込地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千葉中央 3-1

千葉県

千葉第１

氏名

不動産鑑定士　小出　修身

TEL.

鑑定評価額

41,000,000 円

１㎡当たりの価格

11,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	比準

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

千葉市中央区川戸町２４７番外

②地積(㎡)

3,696

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

１低専
(50,100)

（その他）

不整形
1:2

山林

住宅地域に近接し山林が多く熟成度やや低い地域

北東2m市道、四方路

水道

鎌取

2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 200 ｍ、南 70 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

住宅地向き宅地見込地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 80.0 ｍ、規模　　 3,200 ㎡程度、形状　不整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

道

路

２ｍ市道

交通

施設

鎌取駅北西方

2.8km

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の
　将来予測

熟成度がやや低い住宅地向き宅地見込地地域で、格別の変動要因はなく当分の間現状を維持すると予測する。新
型コロナウイルス感染症対策、各種政策の効果等の要因を背景に、地価水準は横ばい傾向が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

住宅地向き宅地見込地

(4)対象標準地
　の個別的要
　因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　 11,400 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　 10,500 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、千葉市内の戸建住宅地向きの宅地見込地地域であり、主たる需要者は大手又は中堅の開発販売業者であ
る。利便性の優れた地域の宅地見込地では業者間の競争が認められるが、対象標準地周辺は最寄り駅徒歩圏外であり、
利便性がやや劣る地域であることから需要は低調である。市場での需要の中心となる価格帯は規模等によって幅がある
が数千万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は熟成度がやや低い住宅地向き宅地見込地であり、開発目的の取引を中心に地価水準が形成されている。比
準価格は市場における実際の取引価格を基礎としており実証的な価格である。控除法は対象標準地を開発・分譲するこ
とを想定したもので、需要者の投資採算性を反映した価格である。両価格を検討すると、控除法は想定要素が多くやや
低位に求められたと思料する。したがって、比準価格を重視し、控除後価格を比較考量して、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

画地　　　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ
対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 11,100 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　 0.0 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

緊急事態宣言解除により持ち直しの動きが見られ景
気は回復の兆しが見受けられる。住宅ローン減税の
動向等により不動産市場は堅調に推移している。

山林が多い熟成度がやや低い宅地見込地地域であり
、地域要因に格別の変動はない。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　

環境　　　　　　　　　

宅地造成　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

３　試算価格算定内訳

千葉中央 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０１５２５２ -11	千葉市中央区		宅地		ほぼ台形	西3.7m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	２２７０１７００３ -111	千葉市中央区		山林		不整形	南東16m市道、中間画地		２住居高度1種最高20m (57,172)
c	２２１０１５３１３ -12	千葉市緑区		雑種地		不整形	南東16m市道、東4.7m、北西1.8m、三方路		２住居高度1種最高20m (60,200)
d
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 11,227	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	11,227	100 [ 102.0]	11,007	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	11,000
b	(　　 ) 9,075	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 72.9]	12,449	100 [ 103.0]	12,086		12,100
c	(　　 ) 11,673	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	11,673	100 [ 101.0]	11,557		11,600
d	(　　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]
e	(　　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	画地	行政	その他	交通・接近	環境	宅地造成
						行政	その他
e		％／月	画地	行政	その他	交通・接近	環境	宅地造成
						行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 11,400 円／㎡]

千葉中央 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 18.0 月　p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
50,500	（　 75.4 ％） 38,077	15,000		2,700	6,000	14,377
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 18.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: 5.0 ％　m: 3.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8475　　　　 12,185		1　　(1+r)^m　： 0.8638　 10,525		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		10,500

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	２２１０１７００３ -28	50,693	100 [100.0]	[100.5] 100	100 [ / ]	100 [102.0]	100 [ 96.2]	51,920	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	51,900
	b	２２１０１５７６０ -14	33,607	100 [100.0]	[100.5] 100	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.6]	47,480		47,500
	c	２２１０１７００３ -9	45,597	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 91.1]	52,137		52,100

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.10	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -11.0	交通・接近 +6.0	環境　　　 +2.0
			画地　　　 +2.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.05	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 +1.0	交通・接近 +3.0	環境　　　 -10.0
			画地　　　 -5.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 -3.0	街路　　　 -7.0	交通・接近 -2.0	環境　　　 0.0
			画地　　　 -1.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

50,500 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	千葉中央 -39	52,100	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [100.0]	50,583	[100.0] 100	50,600

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 -1.0

交通・接近　　 -1.0

環境　　 0.0

行政　　 +2.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

50,500 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊公園緑地の工事の概要
　公園面積３２４㎡（３％）
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊その他
　南東方幹線道路（市道）に接面す
　る開発を想定。
　
　
　