別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 千葉中央 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -40 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　菅野　幸作   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 71,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区星久喜町１０５１番４１ ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 丘陵地に一般住宅が 建ち並ぶ新興住宅地 域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 千葉 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５．５ ｍ市道 交通 施設 千葉駅南東方 3.7km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 駅からバス便となる住宅地域であるものの、新興の戸建住宅地域として今後とも良好な住環境を維持するものと 見込まれ、当面のところ、堅調な土地需要が継続しつつ地価水準は上昇基調にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ総武線「千葉」駅又はＪＲ外房線「蘇我」駅からバス便で、左記の各駅からおおむね５ｋｍ圏内に 形成されている住宅地域の存する範囲である。主な需要者層は千葉市内に在住の一次取得者又は圏外からの転入者であ る。住環境の良好な住宅地域では特に安定した需要があり、需給はやや強含みの状況にある。需要の中心価格帯は、土 地は１４０㎡程度で１，０００万円前後、新築戸建住宅は２，５００万円から３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、駅からバス利用となる戸建住宅地域であり、対象標準地の画地規模では駐車場を確保したアパート等の収益 物件の建築を想定することが現実的ではないため、収益価格は試算しなかった。一方で比準価格は、現実の取引事例を もとに試算している点において実証性に優れ、市場参加者が重視する価格である。したがって、代表標準地価格との検 討を踏まえ、市場の需給動向を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -30               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,500 円／㎡ [100.5] 100 100 [103.0] 100 [124.4] [100.0] 100 71,800  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍からの経済再建に向けた動きが見ら れる中で、低金利等の影響で不動産市場にお ける資金調達環境はおおむね良好である。 駅からバス便となる住宅地域であるが、新興 の住宅地域として良好な住環境を形成してい ることもあり、需要は堅調である。 画地条件等の個別的要因に特段の変動は認め られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％