別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 千葉中央 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -39 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　菅野　幸作   TEL.

鑑定評価額 9,330,000 円  １㎡当たりの価格 52,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区花輪町３８番４６ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 蘇我 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   110 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 蘇我駅南東方 3.2km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 駅からバス便となる郊外の戸建住宅地域であるものの、成熟した住宅地域として今後とも良好な住環境を維持す るものと見込まれ、需給はおおむね均衡しつつ、地価水準は横這い程度で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市中央区、若葉区又は緑区で、駅から徒歩圏外の住宅地域の存する範囲である。中央区の花輪町、 川戸町、仁戸名町の住宅地域とは価格牽連性が強い。主な需要者層は千葉市内に在住の一次取得者又は圏外からの転入 者である。既存の住宅地は取引総額に値頃感があるため安定した需要があり、需給はおおむね均衡している。需要の中 心価格帯は、土地は１８０㎡程度で１，０００万円前後、築２０年程度の中古戸建住宅は２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、自己所有の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟していることから賃貸市場の成熟度は低く、投資採算性 を重視した収益物件の建築を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。一方で比準価格は、現 実の取引事例をもとに試算している点において実証性に優れ、市場参加者が重視する価格である。したがって、代表標 準地価格との検討を踏まえ、市場の需給動向を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -28               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [105.0] 100 [134.5] [103.0] 100 52,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍からの経済再建に向けた動きが見ら れる中で、低金利等の影響で不動産市場にお ける資金調達環境はおおむね良好である。 駅からバス便となる郊外の住宅地域であるが 、区画整然とした住宅地域として成熟してお り、一定の需要は存するため地価は横這いを 維持している。 画地条件等の個別的要因に特段の変動は認め られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％