別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 千葉中央 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -38 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　上條　公太郎   TEL.

鑑定評価額 8,120,000 円  １㎡当たりの価格 61,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区塩田町６０８番５ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南4m市道 水道、下水 浜野 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 浜野駅北方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅への接近性がやや劣る住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持するものと思料する。ワクチン接種の 進捗状況に伴う市場の活性化等を背景とし、地価は当面横ばい若しくは微増傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ内房・外房線及び京成千原線沿線に位置する千葉市郊外の住宅地域である。主たる需要者は県内に通 勤する従業者層及び地縁的選好性を有する市内居住者が中心であり、同一需給圏外からの転入は少ない地域である。駅 接近性や生活利便性がやや劣るものの、市内中心部と比較した場合における値頃感から低調ながらも一定の需要が認め られる。なお、土地のみで１，０００万円前後が市場における取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には一部共同住宅も散見されるが、自己使用目的の取引が中心であり、収益物件を想定することは投資採算性の観 点から現実的ではないため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は市場の実態に基づく実証的かつ客観的な 価格であり、同一需給圏内の取引事例から市場の需給動向を反映した価格が求められた。従って、本件では比準価格を 採用し、代表標準地からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -28               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [105.0] 100 [116.8] [105.0] 100 61,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス新規感染者数の減少やワ クチン接種の進捗状況を背景とし、不動産市 場は堅調に推移している。 最寄駅からの接近性がやや劣る既存住宅地域 であり、地域要因に特別な変動要因は見受け られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％