別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 千葉中央 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -35 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　統子   TEL.

鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区蘇我５丁目６２９番２７１ ｢蘇我５－２０－３３｣ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 建築協定 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 蘇我 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   110 ｍ、南    75 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 蘇我駅南東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域で、今後も現状を維持する地域と思料する。駅徒歩圏内の利便性の高い地域で、地価は 当面は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主にＪＲ線「蘇我」駅を最寄り駅とする住宅地域を中心に、千葉市内の住宅地域一円である。需要者は千 葉市内及び東京都内に通勤するサラリーマン層を中心とした一次取得者層である。都心へのアクセスが良好な「蘇我」 駅徒歩圏内であること、区画整然とした住宅地域であること等から、需給は概ね安定している。土地は１５０㎡程度で 総額１，８００～２，０００万円程度、新築戸建住宅は３，５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は建築協定により共同住宅の建築が制限されていることから、収益用不動産の想定は現実的ではないため、収益 価格は求めなかった。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域の取引事例から、実証的な価格が得られた。近隣地域 は居住の快適性が取引の指標とされる地域であるため、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -22               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 73.5] [100.0] 100 128,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    126,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費、景気は回復の兆しが見られるが新 型コロナ感染再拡大の懸念は残り、持ち直し の動きには弱さが見られる。不動産市況は比 較的堅調である。 既成の住宅地域で、特別な地域要因の変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％