別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 千葉中央 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -34 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　菊地　敦雄   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区大巌寺町１１７番５ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 蘇我 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       173 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 　市道 交通 施設 蘇我駅南東方 2.1km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする住宅地域として成熟しており、住宅地としての地域要因について格別の変動要因はない。 地価は横這いから若干の上昇傾向にて推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ内房・外房線各駅から徒歩圏外、ＪＲ千葉駅からバス利用の住宅地の存する範囲で、都内や千葉市 中心部に通勤するサラリーマン層が一次取得者または二次取得者になるものと想定される。最寄駅へはバス便となるが 、東京都心部への接近性は普通程度であり、リモートワークの普及により同一需給圏内の需給は安定している。土地は １，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円程度が市場での中心価格帯となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は最寄駅からやや離れた自用の戸建住宅地域であり、取引は自己使用目的の取引が大部分を占め、投資採算 性に見合う賃貸市場は形成されていないことから収益価格は試算しない。鑑定評価額の決定に際しては、同一需給圏内 の信頼性の高い取引事例から比準した市場の実態を反映する実証的な比準価格を採用し、代表標準地との比較検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -30               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,500 円／㎡ [100.5] 100 100 [103.0] 100 [140.7] [102.0] 100 64,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の住宅地は、最寄駅への接近性、利便 性の良否より需要に格差が見られるが、リモ ートワークの普及により全体的には堅調に推 移している。 近隣地域は最寄駅からバス便の住宅地域であ り、利便性はやや劣る地域といえる。 個別的要因に変化はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.3 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％