鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千葉中央 -33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０１５７６０ -4	千葉市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		１中専高度1種最高20m (60,200)
b	２２１０１８３８５ -12	千葉市中央区		更地	（　）	長方形	南西2.9m市道、北西1.8m、角地		１中専高度1種最高20m (60,160)
c	２２１０１５７６０ -43	千葉市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5m道路、中間画地		１中専高度1種最高20m (60,200)
d	２２１０１５７６０ -42	千葉市中央区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西6m市道、北東4m、南東12m、三方路		１低専地区計画等 (70,150)
e	２２１０１５７６０ -52	千葉市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		１中専高度1種最高20m (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 134,816	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	134,948	100 [ 94.5]	142,802	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	147,000
b	(　 ) 121,966	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 94.6]	131,249	100 [ 90.6]	144,866		149,000
c	(　 ) 144,419	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	141,054	100 [ 87.3]	161,574		166,000
d	(　 ) 151,478	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	141,719	100 [ 90.6]	156,423		161,000
e	(　 ) 142,195	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	137,273	100 [ 84.4]	162,646		168,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.2	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 158,000 円／㎡]

千葉中央 -33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にある宅地で、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,144,411	596,918	2,547,493	2,295,340	252,153	（　0.9702） 244,639	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	5,318,239 円　　　　（　 40,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉中央 -33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	62.50	ＬＳ2	125.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度2種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	132 ㎡	8.1 m x 16.4 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

軽量鉄骨造２階建共同住宅、１ＤＫ４戸、平均面積３０㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	62.50	100.0	62.50	2,158	134,875	1.0	134,875
							1.0	134,875
2～ 2	居宅	62.50	100.0	62.50	2,225	139,063	1.0	139,063
							1.0	139,063
～

～

～

計		125.00	100.0	125.00		273,938		273,938
								273,938

⑨年額支払賃料	273,938 円　×　12ヶ月　＝　 3,287,256 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 125.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,287,256 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 272,842 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,014,414 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	273,938 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,512 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 273,938 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 127,485 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,144,411 円　　　　（　 23,821 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第１　　　　-604	2,455 ( 2,452)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	2,322	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,321 円/㎡　月額支払賃料（　 2,225 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第１　　　　-603	2,226 ( 2,134)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,319
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千葉中央 -33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	125,600 円	31,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	98,618 円	3,287,256　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 266,900 円	31,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,400 円	31,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,400 円	31,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 596,918 円　（　　　　　　 4,522 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,400,000 円	設計監理料率　 251,000 円／㎡　×　 125.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 45 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,295,340 円（　　　　　 17,389 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,144,411 円
②総費用	596,918 円
③純収益　①－②	2,547,493 円
④建物等に帰属する純収益	2,295,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	252,153 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	244,639 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,853 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,318,239 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出
千葉中央 -33　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千葉中央 -33

千葉県

千葉第１

氏名

不動産鑑定士　姫野　孝

TEL.

鑑定評価額

20,900,000 円

１㎡当たりの価格

158,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月3日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千葉市中央区長洲２丁目３９番１６｢長洲２－１７－７｣				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度2種最高20m
	1:2	住宅Ｗ2	中小規模住宅の中にアパートが混在する住宅地域	東5m市道	水道、ガス、下水	本千葉 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 35 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、５ｍ市
道

交通

施設

本千葉駅東方

550m

法令

規制

２住居
(60,200)
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

「本千葉」駅は快速停車駅であり、駅から徒歩圏内においては宅地の需要は安定している。地域要因に格別の変
動は見られないが、昨今の金融政策等により、地価は横這いないし強含みで推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 158,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 42,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね千葉市内の鉄道各駅で、特に「本千葉」駅を最寄駅とする住宅地域である。主たる需要者は当該同一
需給圏内の居住者で都内ないし千葉市へ通勤する給与所得者層を中心とする一次取得者である。平成２２年より東京駅
直通の快速列車停車駅となり、利便性が向上。街路条件はやや劣る住宅地域であるが、駅から近いほか既成市街地で供
給も少なく需給は安定している。土地は１３０㎡で概ね２０百万円が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅のほかアパート等の混在する「長洲」地区に所在する住宅地域で、類似地域等において信頼性のある自己使用
目的の取引事例を収集し得た。遊休地を活用したアパート等の立地も見られるものの、元来、快適性を求める自用目的
の需要が取引の中心である。従って本件では現実の不動産取引の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考
にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千葉中央 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 151,000 円／㎡

[102.6]
100

100
[105.0]

100
[ 96.0]

[103.0]
100

158,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    153,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの感染状況も徐々に落ち着き、低
金利や住宅ローン減税等の施策により、中央
区における鉄道駅徒歩圏内の宅地の地価は強
含みである。

快速停車駅の「本千葉」駅から徒歩圏内の宅
地需要は稀少性もあることから安定しており
、地価は強含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

千葉中央 -33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０１８３８５ -153	千葉市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.8m市道、中間画地		２住居高度2種最高20m (60,192)
b	２２１０１８３８５ -154	千葉市中央区		更地	（　）	長方形	北2.1m市道、西1.8m、南2.7m、三方路		２中専高度2種最高20m (60,160)
c	２２１０１８３８５ -152	千葉市中央区		貸家建付地	（　）	台形	北4m私道、中間画地		近商 (90,200)
d	２２１０１８３８５ -151	千葉市中央区		更地	（　）	長方形	西6m区画街路、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 154,232	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	158,012	100 [ 100.0]	158,012	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	163,000
b	(　 ) 111,993	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 86.5]	134,003	100 [ 91.0]	147,256		152,000
c	(　 ) 113,826	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	119,859	100 [ 77.6]	154,457		159,000
d	(　 ) 177,778	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	179,521	100 [ 116.2]	154,493		159,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -13.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 158,000 円／㎡]

千葉中央 -33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在する宅地で、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,156,601	597,200	2,559,401	2,295,340	264,061	（　0.9702） 256,192	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	5,569,391 円　　　　（　 42,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉中央 -33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	62.50	ＬＳ2	125.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度2種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	132 ㎡	8.1 m x 16.4 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１室当たり３０㎡程度の全４戸のアパート

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	62.50	100.0	62.50	2,150	134,375	1.0	134,375
							1.0	134,375
2～ 2	居宅	62.50	100.0	62.50	2,250	140,625	1.0	140,625
							1.0	140,625
～

～

～

計		125.00	100.0	125.00		275,000		275,000
								275,000

⑨年額支払賃料	275,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,300,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 125.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,300,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 273,900 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,026,100 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	275,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,522 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 275,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 127,979 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,156,601 円　　　　（　 23,914 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第１　　　　-955	2,226 ( 2,134)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,226	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,347 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第１　　　　-956	2,455 ( 2,452)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,455
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千葉中央 -33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	125,600 円	31,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	99,000 円	3,300,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 266,900 円	31,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,400 円	31,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,400 円	31,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 597,200 円　（　　　　　　 4,524 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,400,000 円	設計監理料率　 251,000 円／㎡　×　 125.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 45 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,295,340 円（　　　　　 17,389 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,156,601 円
②総費用	597,200 円
③純収益　①－②	2,559,401 円
④建物等に帰属する純収益	2,295,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	264,061 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	256,192 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,941 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,569,391 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,200 円／㎡）