別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 千葉中央 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -31 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　統子   TEL.

鑑定評価額 4,990,000 円  １㎡当たりの価格 65,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区星久喜町４７０番６ ②地積 　(㎡) 76   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い郊外の既成住 宅地域 西7.4m市道 水道、ガス、下水 千葉 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   130 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　７ ．４ｍ市道 交通 施設 千葉駅南東方 4.8km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の多い既成の住宅地域で、今後もほぼ現状のまま推移すると思料する。駅から徒歩圏外の地域で、地価 は当面横這い傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉駅バス圏の住宅地域を中心に千葉市内のＪＲ線、京成線沿線の普通住宅地域。需要者は千葉市内へ通 勤する給与所得者層が中心と考えられる。最寄駅である千葉駅から徒歩圏外にあり、やや区画も雑然とした住宅地域で 、需要は弱含みである。取引の中心となる価格帯は、土地は総額５００～１，０００万円前後、新築戸建住宅は２，０ ００万円～３，０００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も散見されるが、もともとの地主によるものが主である。駅から遠いこともあり収益目的の取引は見 られない地域である。標準地は画地規模も小さく投資採算性の観点から、収益還元法の適用は現実的でないため、収益 価格は求めなかった。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域の取引事例から、実証的な価格が求められた。以上よ り、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -30               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,500 円／㎡ [100.5] 100 100 [103.0] 100 [138.3] [102.0] 100 65,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費、景気は回復の兆しが見られるが新 型コロナ感染再拡大の懸念は残り、持ち直し の動きには弱さが見られる。不動産市況は比 較的堅調である。 郊外の既成の住宅地域で、特別な地域要因の 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％