別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 千葉中央 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -30 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　杉田　隆   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 92,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区矢作町３５０番４外 ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い区 画整然とした住宅地 域 南西5m市道 水道、ガス、下水 千葉 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 千葉駅南東方 3.6km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な住宅地域であるが、千葉駅からは徒歩圏外である。近隣には商業施設等も存し、築浅物件もみられ住宅地 域としての成熟も見られ、当面の間、地価は微増傾向で推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市内の鉄道各駅より徒歩圏外の郊外型住宅地域の存する圏域であり、需要者の属性としては、千葉 市内及び東京都内へ通勤するサラリーマン層が有力である。周辺にはロードサイド型の商業施設等も多く見られ、建替 えやリフォーム物件等もみられることから定住者の世代交代が進んでいる。また、コロナ禍における住宅需要の高まり も相まって需要は底堅い。取引価格帯は、土地総額で１０００万円台半ば、平米単価で１０万円前後が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は最寄駅よりバス圏で賃貸需要に劣ることから賃貸用不動産は僅少であり、自己使用目的での取引が中心の地 域であるため収益還元法は適用しなかった。これに対し、比準価格は対象不動産と代替関係にある不動産の取引価格を 基に市場性を反映した価格であり、対象不動産に係る需要者の取引意思決定プロセスに即した価格である。よって、本 件では、比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による厳しい状況 が徐々に緩和されつつあり、不動産市場につ いても、持ち直しの動きがみられる。 地域要因に目立った変動は見られないが、築 浅物件の増加等により、住宅地域としての成 熟がみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％