別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 千葉中央 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -28 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　暁美   TEL.

鑑定評価額 9,650,000 円  １㎡当たりの価格 71,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区村田町１４０番１４ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 建築協定 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南8m市道 水道、ガス、下水 浜野 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　８ ｍ市道 交通 施設 浜野駅南東方 900m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする区画整然とした住宅地域であり、当面現状を維持すると予測する。駅から徒歩圏内にあり 、値ごろ感から需要は相応に存し、地価はやや上昇傾向で推移していくと予測するが、先行きは不透明である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ内房線を中心とする千葉市内の住宅地域。需要の中心は、市内への通勤者や自営業者等の地縁的選 好性の強い層が中心であるが、東京への通勤者も多く見られる。ＪＲ内房線であり交通利便性及び商業的繁華性にやや 劣るが、駅から徒歩圏内にあり需要は相応に存する。土地は１，０００万円弱、新築戸建住宅は２，５００万円程度が 市場での中心価格帯となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を中心とした住宅地域である。収益性よりも居住の快適性が重視される地域であり、建築協定に より共同住宅の建築に制約があることから、収益還元法は適用しなかった。一方比準価格は、周辺の取引事例に基づい た実証性の高い価格であり、信頼性の高い価格といえる。よって、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通 り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　中央（県） -14             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     70,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ワクチンの普及によりウィズコロナを模索す る中、景気は回復の兆しもみられるものの先 行き不透明である。地価動向も同様に不透明 感は拭えない。 駅から徒歩圏内の区画整然とした旧来からの 住宅地域。地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％ +1.4 ％