別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 千葉中央 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -27 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　暁美   TEL.

鑑定評価額 8,190,000 円  １㎡当たりの価格 56,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区仁戸名町１０１番１６ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い郊外の住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 千葉 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 千葉駅南東方 5.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 駅からバス便の中規模一般住宅を中心とした住宅地域。旧来からの住宅地であり今後も現状を維持すると思われ る。地価は周辺地域における地価動向を踏まえ、微減から横ばい基調にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市郊外（主に中央区）のやや利便性に欠ける住宅地域一円。需要の中心は、地縁的選考性の強い市 内への通勤者及び自営業者が大半を占めるが、都心への通勤者等もみられる。古くからの住宅地であり新規の住宅供給 は少なく、また地価の割安感から需要は相応に存する地域である。需要の中心となる価格帯は、土地のみで８５０万円 前後、新築戸建で２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、アパ－ト等も散見されるものの戸建住宅を中心とした住宅地域である。収益性よりも居住の快適性が重視 される地域であり、また容積率も低く収益建物の想定が困難であるため、収益還元法は適用しえなかった。一方比準価 格は、周辺の取引事例に基づいた実証性の高い価格であり、信頼性の高い価格といえる。よって、比準価格を中心とし 、代表標準地から規準した価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -30               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,500 円／㎡ [100.5] 100 100 [103.0] 100 [162.3] [102.0] 100 56,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ワクチンの普及によりウィズコロナを模索す る中、景気は回復の兆しもみられるものの先 行き不透明である。地価動向も同様に不透明 感は拭えない。 区郊外の最寄駅バス便となる一般住宅を中心 とした住宅地域に存しており、現状において その地域要因につき特段の変化は認められな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％